2025타경473
유찰 5회| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태신해안로 285 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 현황 : 대지(나대지 상태임) - 본건 토지 지상에 자생된 수목(활잡목 등) 및 식재된 수목(방풍림, 미관리 조경수 등)은 토지 포함 평가. |
| 토지면적 | 3,841㎡ (1161.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,552,925,000원 | 최저가격 | (17%)597,141,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)248,704,800원 | 청구금액 | 3,116,950,936원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.04 | (49%)1,740,934,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.08 | (34%)1,218,654,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.20 | (24%)853,058,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.24 | (17%)597,141,000원 | 진행 |
물건 사진 (2장)
사진 01
사진 02| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태신해안로 285 | 임야 (계획관리지역) | 3,841㎡ (1161.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 68,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태신해안로 285 | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 현황 : 대지(나대지 상태임) - 본건 토지 지상에 자생된 수목(활잡목 등) 및 식재된 수목(방풍림, 미관리 조경수 등)은 토지 포함 평가. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,841㎡ (1161.9평) 건물: - | 3,552,925,000원 | |||
본건은 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 『흥산초등학교』 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지1필지)으로서, 주변은 농경지, 자연림, 주택 등이 혼재하는 지대임. 제반교통사정은 보통임. 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지 등으로 이용 중임. 본건 서측으로 폭 4 미터 내외의 비포장도로와 접하고 있음. 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원
- 현황 : 대지(나대지 상태임) - 본건 토지 지상에 자생된 수목(활잡목 등) 및 식재된 수목(방풍림, 미관리 조경수 등)은 토지 포함 평가.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-24 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 3,116,950,936원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 현황 : 대지(나대지 상태임) - 본건 토지 지상에 자생된 수목(활잡목 등) 및 식재된 수목(방풍림, 미관리 조경수 등)은 토지 포함 평가.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태신해안로 285 | 대지면적 | 3,841㎡ (1161.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남원읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태신해안로 285 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 35억 5,292만원 | 29억 1,339만원 | 82% | 6.2명 | 29억 1,339만원 |
| 최근 3개월 | 35억 5,292만원 | 28억 7,786만원 | 81% | 5.8명 | 28억 7,786만원 |
| 최근 6개월 | 35억 5,292만원 | 28억 4,234만원 | 80% | 5.4명 | 28억 4,234만원 |
| 최근 12개월 | 35억 5,292만원 | 28억 681만원 | 79% | 5.1명 | 28억 681만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 9,857만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,313만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 8,694만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,305만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 5,024만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,805만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 2장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1469 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 239-1 | 2026.06.02 | 5억 4,510만원 | 1억 9,000만원 | 34.9% | 매각 |
| 2025타경7791 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 665-32 | 2026.08.25 | 1억 777만원 | 5,000만원 | 46.4% | 취하 |
| 2025타경7470 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 264-3 | 2026.06.16 | 9억 3,356만원 | 3억 2,777만원 | 35.1% | 매각 |
| 2025타경7666 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 303-1 | 2026.05.19 | 18억 3,871만원 | 5억 4,810만원 | 29.8% | 매각 |
| 2025타경950 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 2306-10 | 2026.06.09 | 2억 550만원 | 4,545만원 | 22.1% | 매각 |
| 2025타경8512 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 1658-2 | 2026.07.21 | 9억 296만원 | 3억 6,000만원 | 39.9% | 매각 |
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