2024타경39075
유찰 6회| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 서대리 산82 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). |
| 토지면적 | 7,339㎡ (2220.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 535,350,200원 | 최저가격 | (12%)65,811,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,581,100원 | 청구금액 | 197,681,248원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.06.08 | (25%)134,308,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.07.20 | (18%)94,016,000원 | 변경 |
| 9회 | 2026.10.12 | (18%)94,016,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.16 | (12%)65,811,000원 | 진행 |
물건 사진 (45장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 창선면 서대리 산82 | 임야 (보전관리지역) | 7,339㎡ (2220.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 628원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 창선면 서대리 산82 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,339㎡ (2220.0평) 건물: - | 535,350,200원 | |||
본건 중 기호1-5는 남해군 창선면 서대리, 서대저수지에서 북동측으로 직선거리 약 400에서 900미터 지점에 분포되어 위치하고, 기호6-8은 남동측으로 직선거리 약800미터 지점에 위치하며 주위는 임야, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 산림지대로 주위환경은 보통 시 됨. 본건 기호1, 3-5의 남서측에서 북동측으로 중앙부를 통과하는 임도가 개설되어 있어 차량출입 가능하며 이 임도가 지방도와 연계되어 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨. 기호1-5는 부정형의 토지로서 지세는 북서측으로 하향 경사지로 형성되어 있으며 대부분 자연림 상태이나 기호5의 남서측 일부분은 편백나무가 조림되어 있는 것으로 관측되고 있으며, 기호6은 부정형의 토지로서 자체 지반은 대체적으로 평탄하며 자연림 상태이고, 기호7은 삼각형의 토지로서 대부분이 폭 약 4m 내외의 임도로 이용되고 있으며, 기호8은 부정형의 토지로서 자연림 상태임. 기호1, 3-5는 지적도상 맹지이나, 일부분이 폭 약 3M 내외의 임도로 제공
-일괄매각. -육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-05-26 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-11-24 | 근저당권 | 울OO | 228,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-11-24 | 지상권 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-07-19 | 근저당권 | 김OO | 25,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-11 | 임의경매 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-10 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 창선면 서대리 산82 | 대지면적 | 7,339㎡ (2220.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 창선면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 창선면 서대리 산82 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 3,535만원 | 4억 3,898만원 | 82% | 6.2명 | 4억 3,898만원 |
| 최근 3개월 | 5억 3,535만원 | 4억 3,363만원 | 81% | 5.8명 | 4억 3,363만원 |
| 최근 6개월 | 5억 3,535만원 | 4억 2,828만원 | 80% | 5.4명 | 4억 2,828만원 |
| 최근 12개월 | 5억 3,535만원 | 4억 2,292만원 | 79% | 5.1명 | 4억 2,292만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 87.7%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,290만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,162만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,264만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,721만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,962만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 87.7% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 87.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경39075 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 서대리 산120-7 | 2026.06.08 | 842만원 | 222만원 | 26.4% | 매각 |
| 2024타경4772 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 상죽리 532 | 2026.06.01 | 4,981만원 | 650만원 | 13% | 매각 |
| 2025타경765 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 광천리 569 | 2026.09.21 | 2,557만원 | 615만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경30696 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 오용리 산186 | 2026.07.06 | 5,766만원 | 2,050만원 | 35.6% | 매각 |
| 2025타경30136 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 부윤리 산47-4 | 2026.11.02 | 1억 6,096만원 | 2,955만원 | 18.4% | 진행중 |
| 2025타경868 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 동부대로 2911 | 2026.10.12 | 2억 1,669만원 | 5,300만원 | 24.5% | 매각 |
| 2025타경869 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 대벽리 산57-10 | 2026.10.19 | 2억 6,173만원 | 6,300만원 | 24.1% | 매각 |
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