2025타경1007
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달신풍로 132 [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 삼달로 235-13 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.03.07 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1)을 포함하여 평가함 - 목록 1, 4 토지 지상에 매각에서 제외하는 석조구조물 및 수목(미로공원)이 소재함 - 목록 1, 4 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㅂ)경량철골구조 렉산지붕 단층 통로(비가림) 191.8㎡]는 매각에서 제외 - 목록 2 건물은 등기부사항전부증명서상 경량철골구조이나 |
| 토지면적 | 3,001㎡ (907.8평) | 건물면적 | 380.28㎡ (115.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 3,902,616,700원 | 최저가격 | (49%)1,912,282,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)191,228,200원 | 청구금액 | 2,810,263,530원 | 채권자 | 신OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.28 | (100%)3,902,616,700원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.09 | (100%)3,902,616,700원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (70%)2,731,832,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.10 | (49%)1,912,282,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달신풍로 132 | 대 (계획관리지역) | 3,001㎡ (907.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 120,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달신풍로 132 (제주특별자치도 서귀포시 삼달로 235-13) | 경량철골구조 · (제1종근린생활시설) | 380.28㎡ (115.0평) | 일괄평가 (대장연면적 43.56㎡) | 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1)을 포함하여 평가함 - 목록 1, 4 토지 지상에 매각에서 제외하는 석조구조물 및 수목(미로공원)이 소재함 - 목록 1, 4 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㅂ)경량철골구조 렉산지붕 단층 통로(비가림) 191.8㎡]는 매각에서 제외 - 목록 2 건물은 등기부사항전부증명서상 경량철골구조이나 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,001㎡ (907.8평) 건물: 380.28㎡ (115.0평) | 3,902,616,700원 | |||
-일련번호(1,4) 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '삼달보건진료소' 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임. -일련번호(11~14) 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '삼달보건진료소' 북동측 근거리에 위 치하며, 주위는 전, 과수원 등이 혼재한 지역임. 본건[일련번호(1,4,11~14)]까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교 통을 비롯한 제반 교통사정 보통임. -일련번호(1) 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. -일련번호(4) 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. -일련번호(11,13,14) 부정형의 평지로서, 도로로 이용중임. 일부 지상에 인접지와의 경계로 수목이 소재하는 것으로 보이며 정확한 위치 및 경계 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시기 바람. -일련번호(12) 부정형의 평지로서, 대부분 도로로 이용중이며 일부는 도로로 이용되지 않고
일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1)을 포함하여 평가함 - 목록 1, 4 토지 지상에 매각에서 제외하는 석조구조물 및 수목(미로공원)이 소재함 - 목록 1, 4 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㅂ)경량철골구조 렉산지붕 단층 통로(비가림) 191.8㎡]는 매각에서 제외 - 목록 2 건물은 등기부사항전부증명서상 경량철골구조이나
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-27 | 근저당권 | 양OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-03-07 | 경매개시결정(신청채권) | 신OOOOOOOO | 2,810,263,530원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 3-1, 3-2, 5-1, 6-1)을 포함하여 평가함 - 목록 1, 4 토지 지상에 매각에서 제외하는 석조구조물 및 수목(미로공원)이 소재함 - 목록 1, 4 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㅂ)경량철골구조 렉산지붕 단층 통로(비가림) 191.8㎡]는 매각에서 제외 - 목록 2 건물은 등기부사항전부증명서상 경량철골구조이나
당사자 내역
| 채권자 | 신OOOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달신풍로 132 | 대지면적 | 2,922㎡ (883.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.56㎡ (13.2평) | 건축면적 | 49.5㎡ (15.0평) | 건폐율 / 용적률 | 1.7% / 1.5% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2018-03-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달신풍로 132 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 39억 261만원 | 32억 14만원 | 82% | 6.2명 | 32억 14만원 |
| 최근 3개월 | 39억 261만원 | 31억 6,111만원 | 81% | 5.8명 | 31억 6,111만원 |
| 최근 6개월 | 39억 261만원 | 31억 2,209만원 | 80% | 5.4명 | 31억 2,209만원 |
| 최근 12개월 | 39억 261만원 | 30억 8,306만원 | 79% | 5.1명 | 30억 8,306만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9억 5,614만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 8,517만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 12억 3,915만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 5,682만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 14억 4,186만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 878만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 20km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경34165 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 일출로 31 | 2026.04.28 | 1억 500만원 | 1,418만원 | 13.5% | 매각 |
| 2024타경36406 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26 | 2026.06.02 | 1억 5,800만원 | 3,675만원 | 23.3% | 매각 |
| 2024타경34202 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26 | 2026.04.28 | 1억 6,000만원 | 1,575만원 | 9.8% | 매각 |
| 2024타경34202 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26 | 2025.11.25 | 1억 6,000만원 | 2,700만원 | 16.9% | 매각 |
| 2024타경11155 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 94 | 2026.05.19 | 2억 3,700만원 | 3,110만원 | 13.1% | 매각 |
| 2024타경10626 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 94 | 2026.04.21 | 1억 1,400만원 | 1,800만원 | 15.8% | 매각 |
| 2025타경8572 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 5-2 | 2026.07.21 | 78억 7,526만원 | 61억 1,000만원 | 77.6% | 매각 |