2025타경50277
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 1113-5 스타캐슬 [도로명] 경기도 화성시 전곡산단8나길 5 (스타캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,664.4㎡ (503.5평) | 건물면적 | 43.94㎡ (13.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 725,000,000원 | 최저가격 | (12%)85,296,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,529,600원 | 청구금액 | 378,060,212원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)248,675,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.28 | (24%)174,073,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (17%)121,851,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (12%)85,296,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 서신면 1113-5 스타캐슬 | 대 | 1,664.4㎡ (503.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 서신면 1113-5 스타캐슬 (경기도 화성시 전곡산단8나길 5 (스타캐슬)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 43.94㎡ (13.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,664.4㎡ (503.5평) 건물: 43.94㎡ (13.3평) | 725,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 5층 건물내 제1층 제108호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 유리칸막이, 내부 인테리어 마감 등 창호 : 스테인레스창 등임. 커피숍으로 이용된 흔적이 있으나 기준시점 현재 공실임. 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 천정매립형 시스템 냉,난방설비, 승강기설비 등 되어 있음. 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용함. 본건 북측으로 폭 약25M, 서측으로 폭 약15M, 남측으로 폭 약12M 내외의 포장도로와 접함. 준공업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 중로2류(폭 15m-2
본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양일반산업단지" 내에 위치하며 주위는 중·소 규모의 공장 , 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경 보통임. 본건까지 제반 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의는 보통인 편임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-09-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-09-11 | 근저당권 | 경OO | 444,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-08 | 가압류 | 신OO | 522,033,299원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-15 | 가압류 | 신OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-10 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-06 | 임의경매 | 경OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-14 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-25 | 가압류 | (OOOOOO | 23,105,945원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 서신면 1113-5 스타캐슬 | 대지면적 | 1,664.4㎡ (503.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.94㎡ (13.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.6% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서신면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 서신면 1113-5 스타캐슬 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 2,500만원 | 5억 9,450만원 | 82% | 6.2명 | 5억 9,450만원 |
| 최근 3개월 | 7억 2,500만원 | 5억 8,725만원 | 81% | 5.8명 | 5억 8,725만원 |
| 최근 6개월 | 7억 2,500만원 | 5억 8,000만원 | 80% | 5.4명 | 5억 8,000만원 |
| 최근 12개월 | 7억 2,500만원 | 5억 7,275만원 | 79% | 5.1명 | 5억 7,275만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,264만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,158만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,527만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,586만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,431만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,371만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 20km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52976 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양시장로 79 | 2026.04.22 | 6,400만원 | 3,712만원 | 58% | 매각 |
| 2025타경52976 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 남양시장로 79, 4층401호 (주식회사픽앤츄코리아)구) 경기도 화성시 남양읍 남양리 1237 | 2026.01.09 | 6,400만원 | 5,280만원 | 82.5% | 매각 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.10.27 | 2억 8,800만원 | 1억 6,000만원 | 55.6% | 매각 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.09.16 | 2억 8,900만원 | 1억 7,000만원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.07.03 | 2억 8,600만원 | 1억 4,711만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경52980 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 74 (성곡동) | 2026.08.11 | 1억 6,800만원 | 6,788만원 | 40.4% | 매각 |
| 2025타경53437 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 623 (성곡동) | 2026.09.29 | 2억 6,600만원 | 1억 4,000만원 | 52.6% | 매각 |
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