2025타경5207
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 강진군 마량면 까막섬로 37 [도로명] 전라남도 강진군 까막섬로 67-28 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 축사(농가시설) | 접수/개시결정 | 2025.03.07 | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함 - 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음 - 목록10,11의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조) - 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67)과 일반건축물대장상 면적(651.1) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 516.6㎡ (156.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 722,009,240원 | 최저가격 | (51%)369,669,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)36,966,900원 | 청구금액 | 360,000,000원 | 채권자 | 강OOOOOOOOO(OOOOOOOOOO) |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)722,009,240원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (80%)577,607,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (51%)369,669,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 강진군 마량면 까막섬로 37 | 대 (준공업지역) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 강진군 마량면 까막섬로 37 (전라남도 강진군 까막섬로 67-28) | 철골조 및 벽돌조 및 철근콘크리트조 · 지상1층 | 516.6㎡ (156.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함 - 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음 - 목록10,11의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조) - 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67)과 일반건축물대장상 면적(651.1) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 516.6㎡ (156.3평) | 722,009,240원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(관리사)로서, - 외 벽 : 벽
기호(1),(8),(10),(11)는 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 ‘마량초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공업지대, 아파트, 학교 및 전, 답 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다. 기호(2)~(6)은 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 ‘마량초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전, 양어장 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다. 기호(1),(8)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(2)~(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 양어장 건부지로 이용 중입니다. 기호(10),(11)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현 ‘도로’로 이용 중입니다. 기호7-(가)는 철골조 칼라강판지붕 단층 건물(양식장)로서, - 내·외 벽 : 차광막마감(무벽체) 등으로 시공되었습니다. 기호7-(나)는
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함 - 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음 - 목록10,11의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조) - 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67)과 일반건축물대장상 면적(651.1)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2018-05-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-05-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 공장 / 1층 공장 전부 | 전입: 2025-02-24 확정: 2025-02-24 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3,000만원 월: 300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-12-18 | 근저당권 | 조OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-03-07 | 경매개시결정(신청채권) | 강OOOOOOOOO(OOOOOOOOOO) | 360,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함 - 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음 - 목록10,11의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조) - 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67)과 일반건축물대장상 면적(651.1)
당사자 내역
| 채권자 | 강OOOOOOOOO(OOOOOOOOOO) | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 강진군 마량면 까막섬로 37 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 516.6㎡ (156.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 축사(농가시설) | 주구조 / 층수 | 철골조 및 벽돌조 및 철근콘크리트조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강진군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강진군세무서 | 강진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마량면 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 강진군 마량면 까막섬로 37 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 2,200만원 | 5억 9,204만원 | 82% | 6.2명 | 5억 9,204만원 |
| 최근 3개월 | 7억 2,200만원 | 5억 8,482만원 | 81% | 5.8명 | 5억 8,482만원 |
| 최근 6개월 | 7억 2,200만원 | 5억 7,760만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,760만원 |
| 최근 12개월 | 7억 2,200만원 | 5억 7,038만원 | 79% | 5.1명 | 5억 7,038만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 8,483만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,690만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 3,954만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,208만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 7,873만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,280만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.