2025타경51070
제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (입찰법정(제101호))|
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| 소재지 | 서울특별시 송파구 새말로 116 (문정동, 한울리움) [도로명] (문정동,한울리움) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 포함 건축물대장상 위반건축물(무단용도변경) 등재되어 있음. 공부상 202호를 2개호로 구분(통칭202호, 204호)하고 제2종근린생활시설(사무소)을 주택으로 사용. 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생여부 등 해당기관에 확인바람(감정평가서 및 건축물대장 참조) |
| 토지면적 | 352.4㎡ (106.6평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 395,250,000원 | 최저가격 | (100%)395,250,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)39,525,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)395,250,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.11.23 | (100%)395,250,000원 | 진행 |
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물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 새말로 116 (문정동, 한울리움) | 대 (제2종일반주거지역) | 352.4㎡ (106.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 9,250,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 새말로 116 (문정동, 한울리움) ((문정동,한울리움)) | 상가,오피스텔,근린시설 | - | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함 건축물대장상 위반건축물(무단용도변경) 등재되어 있음. 공부상 202호를 2개호로 구분(통칭202호, 204호)하고 제2종근린생활시설(사무소)을 주택으로 사용. 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생여부 등 해당기관에 확인바람(감정평가서 및 건축물대장 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 352.4㎡ (106.6평) 건물: - | 395,250,000원 | |||
[참고사항]
제시외 건물 포함 건축물대장상 위반건축물(무단용도변경) 등재되어 있음. 공부상 202호를 2개호로 구분(통칭202호, 204호)하고 제2종근린생활시설(사무소)을 주택으로 사용. 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생여부 등 해당기관에 확인바람(감정평가서 및 건축물대장 참조)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-05-13|배당요구종기일 : -
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 있음 | 202호에속한 204호전체 | 전입: 2018-06-14 확정: 2018-06-14 배당: 2025-04-11 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2019-09-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025-05-13|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2019-09-20 | 전세권 | 남OO | 205,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2024-08-05 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-02-20 | 임의경매 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-13 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2026-03-20 | 임차권설정 | 남OO | 205,000,000원 | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함 건축물대장상 위반건축물(무단용도변경) 등재되어 있음. 공부상 202호를 2개호로 구분(통칭202호, 204호)하고 제2종근린생활시설(사무소)을 주택으로 사용. 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생여부 등 해당기관에 확인바람(감정평가서 및 건축물대장 참조)
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 새말로 116 (문정동, 한울리움) | 대지면적 | 352.4㎡ (106.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 새말로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 새말로 116 (문정동, 한울리움) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,525만원 | 3억 2,410만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,410만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,525만원 | 3억 2,015만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,015만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,525만원 | 3억 1,620만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,620만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,525만원 | 3억 1,224만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,224만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 991만원
최저매각가 대비 +1,466만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수12점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.6점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 9,525만원
- 예상 대출액
- 1억 9,762만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 997만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4억 2,687만원
- 예상 대출액
- 2억 5,612만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,344만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4억 5,848만원
- 예상 대출액
- 2억 9,801만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,351만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 82.58%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50401 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 141 (문정동) | 2026.06.15 | 8억 7,300만원 | 6억 1,735만원 | 70.7% | 매각 |
| 2025타경51780 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.08.31 | 2억 1,000만원 | 1억 7,055만원 | 81.2% | 매각 |
| 2025타경392 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.06.15 | 1억 9,850만원 | 2억 500만원 | 103.3% | 매각 |
| 2025타경50104 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.10.19 | 2억 1,100만원 | 6,914만원 | 32.8% | 매각 |
| 2024타경63400 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.07.13 | 2억 900만원 | 1억 7,700만원 | 84.7% | 매각 |
| 2025타경355 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 법원로4길 6 (문정동) | 2026.09.07 | 2억 1,400만원 | 1억 6,050만원 | 75% | 매각 |
| 2025타경50111 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 2026.07.20 | 2억 6,500만원 | 2억 2,000만원 | 83% | 매각 |
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