2025타경21195 (2)
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 [도로명] 경상남도 거제시 거제북로 57 (연초일성유수안) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -임차인 조OO은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함. |
| 토지면적 | 12,250.4㎡ (3705.7평) | 건물면적 | 65.68㎡ (19.9평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 167,000,000원 | 최저가격 | (17%)28,068,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)2,806,800원 | 청구금액 | 230,704,657원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.30 | (49%)81,830,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.04 | (34%)57,281,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.15 | (24%)40,097,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (17%)28,068,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 | 대 | 12,250.4㎡ (3705.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 (경상남도 거제시 거제북로 57 (연초일성유수안)) | 철근콘크리트구조 · 지상21층 | 65.68㎡ (19.9평) | 토지·건물 일괄평가 | -임차인 조OO은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 12,250.4㎡ (3705.7평) 건물: 65.68㎡ (19.9평) | 167,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 6층 601호, 6층 603호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 창호 : 새시창호입니다. 일련번호(3,4)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 10층 1003호, 17층 1703호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 창호 : 새시창호입니다. 공히 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 공히 제반 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다. 대지권의 토지는 사다리형 평지의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다. 단지 북측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역, 주거용지(
본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호(1,2)는
-임차인 조OO은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-02-03 확정: 2021-02-03 배당: 2025-04-24 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-05-24 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-04-07 | 근저당권 | (OOOOOO | 430,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-16 | 강제경매 | 거OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-12 | 가압류 | 일OO | 2,042,354,301원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-04 | 가압류 | 주OO | 5,275,800,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-19 | 가압류 | 신OO | 668,221,477원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-10-24 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-임차인 조OO은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 | 대지면적 | 12,250.4㎡ (3705.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 65.68㎡ (19.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연초면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,694만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,694만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,527만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,527만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,360만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,360만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,193만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,193만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,403만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,234만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,818만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,045만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,116만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,975만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
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