2025타경52479
유찰 1회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 소호로 267 (소호동, 여수 금호어울림 오션테라스) [도로명] 전라남도 여수시 소호로 267 (소호동,여수금호어울림오션테라스) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 공부상 지하 1층, 지상 1층으로 등재되어 있으나 전면(남동측) 기준으로 보면 지상 1층, 지상 2층임 2. 현황조사서상 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원 있음 |
| 토지면적 | 19,117㎡ (5782.9평) | 건물면적 | 55.92㎡ (16.9평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 386,000,000원 | 최저가격 | (100%)386,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)38,600,000원 | 청구금액 | 439,204,419원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.09.07 | (100%)386,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 여수시 소호로 267 (소호동, 여수 금호어울림 오션테라스) | 대 | 19,117㎡ (5782.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 여수시 소호로 267 (소호동, 여수 금호어울림 오션테라스) (전라남도 여수시 소호로 267 (소호동,여수금호어울림오션테라스)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 55.92㎡ (16.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 공부상 지하 1층, 지상 1층으로 등재되어 있으나 전면(남동측) 기준으로 보면 지상 1층, 지상 2층임 2. 현황조사서상 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 19,117㎡ (5782.9평) 건물: 55.92㎡ (16.9평) | 386,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물로서 외벽 : 치장벽돌쌓기, 스타코마감 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임. 공동주택(연립주택) (현 공실)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, E/V설비 등이 되어 있음. 부정형 완경사지로서 공동주택(연립주택)부지로 이용중임. 남동측으로 왕복4차로, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합. 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)
본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "더오션호텔" 남서측 인근에 위치하고 주변은 근린생활 시설, 리조트, 나지 등이 소재하는 개발중인 지대임. 본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.
1. 공부상 지하 1층, 지상 1층으로 등재되어 있으나 전면(남동측) 기준으로 보면 지상 1층, 지상 2층임 2. 현황조사서상 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-12-23 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 439,204,419원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 공부상 지하 1층, 지상 1층으로 등재되어 있으나 전면(남동측) 기준으로 보면 지상 1층, 지상 2층임 2. 현황조사서상 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 여수시 소호로 267 (소호동, 여수 금호어울림 오션테라스) | 대지면적 | 19,117㎡ (5782.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.92㎡ (16.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소호로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 여수시 소호로 267 (소호동, 여수 금호어울림 오션테라스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,600만원 | 3억 1,652만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,652만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,600만원 | 3억 1,266만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,266만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,600만원 | 3억 880만원 | 80% | 5.4명 | 3억 880만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,600만원 | 3억 494만원 | 79% | 5.1명 | 3억 494만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,300만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 524만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,012만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,933만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 9,104만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,964만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51589 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 학동1길 12-9 (학동) | 2026.11.23 | 14억 1,919만원 | 6억 2,100만원 | 43.8% | 매각 |
| 2024타경52519 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 동령현3길 16 (연등동) | 2026.11.16 | 3,100만원 | 712만원 | 23% | 진행중 |
| 2025타경52148 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 국동14길 49 (국동) | 2026.10.12 | 2억 6,296만원 | 1억 2,002만원 | 45.6% | 매각 |
| 2026타경50267 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 관문4길 3 (관문동) | 2026.09.28 | 2억 2,199만원 | 1억 3,090만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경51680 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 화산4길 85-26 (화장동) | 2026.08.31 | 17억 3,591만원 | 5억 4,010만원 | 31.1% | 매각 |
| 2025타경52295 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 진두해안길 11 | 2026.08.03 | 10억 9,851만원 | 6억 2,130만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경50299 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 군자길 57-47 (군자동) | 2026.08.03 | 3,470만원 | 666만원 | 19.2% | 매각 |