2025타경41529
유찰 5회지분매각2026.10.27 (1층 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동) [도로명] 경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동,화신노블레스5차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 소매점(기준시점 현재 공실상태임)으로 이용중임. |
| 토지면적 | 1,284㎡ (388.4평) | 건물면적 | 38.12㎡ (11.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 620,000,000원 | 최저가격 | (8%)51,059,666원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,105,967원 | 청구금액 | 378,092,399원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.11 | (17%)104,203,400원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.15 | (12%)72,942,380원 | 진행 |
| 7회 | 2026.09.15 | (12%)72,942,380원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.27 | (8%)51,059,666원 | 진행 |
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물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동) | 대 (일반상업지역) | 1,284㎡ (388.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,340,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동) (경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동,화신노블레스5차)) | 철근콘크리트구조 · 지상14층 · (업무시설) | 38.12㎡ (11.5평) | 일괄평가 (대장연면적 14495.294㎡) | 소매점(기준시점 현재 공실상태임)으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,284㎡ (388.4평) 건물: 38.12㎡ (11.5평) | 620,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제1층 제103호로서, (사용승인일자 : 2017.01.03) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등. 소매점(기준시점 현재 공실 상태임)으로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 되어있음. 인접지와 대체로 등고평탄한 12필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택 (연립주택), 근린생활시설의 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 잡종지(폐 철로)를 경유하여 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로에 접근가능하고, 남측으로
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(지하철 1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용부동산, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 등 제반주위 환경은 보통인 편임. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철 1호선)이 소재 하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.
[참고사항]
소매점(기준시점 현재 공실상태임)으로 이용중임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-01-12|배당요구종기일 : 2025.06.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)브이티에스(이OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-26 확정: 2023-07-26 배당: 2023-07-26 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)브이티에스(이OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-26 확정: 2023-07-26 배당: 2023-07-26 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 103호60.2325제곱미터 | 전입: 2023-07-28 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)브이티에스(이OO) 대항력 없음 | 점포 / 103호 | 전입: 2023-07-28 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 8,000만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.01.12.근저당권|청구/채권금액 : 378,092,399원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-01-12 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-01-12 | 근저당권 | 농OO | 427,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-05-16 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-22 | 가압류 | 중OO | 195,842,718원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-24 | 가압류 | 롯OO | 30,398,279원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-26 | 가압류 | 농OO | 13,397,544원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-10-16 | 가압류 | 서OO | 44,006,460원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-01-17 | 가압류 | 롯OO | 116,899,405원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-03-07 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-04-10 | 가압류 | 서OO | 70,046,020원 | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
소매점(기준시점 현재 공실상태임)으로 이용중임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동) | 대지면적 | 1,284㎡ (388.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 14,495.29㎡ (4384.8평) | 건축면적 | 985.75㎡ (298.2평) | 건폐율 / 용적률 | 76.8% / 1128.9% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상 14층 | 사용승인일자 | 2017-01-03 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 평택시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 평택시세무서 | 평택시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 쇼핑로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 평택시 쇼핑로 64 (신장동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 2,000만원 | 5억 840만원 | 82% | 6.2명 | 5억 840만원 |
| 최근 3개월 | 6억 2,000만원 | 5억 220만원 | 81% | 5.8명 | 5억 220만원 |
| 최근 6개월 | 6억 2,000만원 | 4억 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 4억 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 6억 2,000만원 | 4억 8,980만원 | 79% | 5.1명 | 4억 8,980만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 2,055만원
최저매각가 대비 +789만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.61점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,105만원
- 예상 대출액
- 2,552만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,409만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,514만원
- 예상 대출액
- 3,308만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,066만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,922만원
- 예상 대출액
- 3,849만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,938만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 47.5%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경42207 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 밀월로43번길 7 (신장동, 힐탑 포레스트) | 2026.09.21 | 1억 4,900만원 | 6,854만원 | 46% | 매각 |
| 2025타경43294 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 지산로5번길 3 (지산동) | 2026.09.14 | 7억 1,757만원 | 2억 6,620만원 | 37.1% | 매각 |
| 2025타경41813 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 신장1로 34-9 (신장동) | 2026.06.02 | 1억 9,500만원 | 1억 2,699만원 | 65.1% | 매각 |
| 2025타경41773 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 목천로 11 (신장동, 에메랄드포레스트) | 2026.07.07 | 2억 1,000만원 | 1억 510만원 | 50% | 매각 |
| 2024타경52893 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 탄현로 261 (신장동) | 2026.09.29 | 8,800만원 | 4,910만원 | 55.8% | 매각 |
| 2023타경52957 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 탄현로 261 (신장동) | 2026.07.13 | 9,500만원 | 4,311만원 | 45.4% | 매각 |
| 2025타경41867 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 지산1로 56-2 (지산동) | 2026.09.21 | 2억원 | 6,860만원 | 34.3% | 매각 |
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