2025타경3218
유찰 1회2026.10.23 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 188-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록1,4 지상에 식재된 수목 매각 포함 - 지목상 '전'이나 목록 1,3,4는 토목공사로 '나대지상태'이고 목록2는 '묵전'임 - 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 매수신청보증금 몰수함) - 화순군 도곡면 사실조회 회신에 의하면 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며 농지가 방치,훼손될 경우 농지에 대한 원상복구계획서 제출 또는 원상복구 후 농지취득자격증명 취득 가능함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 484,418,000원 | 최저가격 | (45%)217,020,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,702,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.19 | (100%)484,418,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.31 | (70%)339,093,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.11 | (56%)271,275,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.23 | (45%)217,020,000원 | 진행 |
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물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 188-1 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 188-1 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록1,4 지상에 식재된 수목 매각 포함 - 지목상 '전'이나 목록 1,3,4는 토목공사로 '나대지상태'이고 목록2는 '묵전'임 - 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 매수신청보증금 몰수함) - 화순군 도곡면 사실조회 회신에 의하면 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며 농지가 방치,훼손될 경우 농지에 대한 원상복구계획서 제출 또는 원상복구 후 농지취득자격증명 취득 가능함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 484,418,000원 | |||
[참고사항]
- 일괄매각 - 목록1,4 지상에 식재된 수목 매각 포함 - 지목상 '전'이나 목록 1,3,4는 토목공사로 '나대지상태'이고 목록2는 '묵전'임 - 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 매수신청보증금 몰수함) - 화순군 도곡면 사실조회 회신에 의하면 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며 농지가 방치,훼손될 경우 농지에 대한 원상복구계획서 제출 또는 원상복구 후 농지취득자격증명 취득 가능함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-11-21|배당요구종기일 : 2025.08.12
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023-11-21|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2023-11-21 | 소유권이전 | 정OO | 2,023,112,114원 | 매매 | 2023.11.21 갑(14) 소유권이전 정OO 매매 |
| 1 | 2023-11-21 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) | 416,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:천지농협 | 2023.11.21 을(14) 근저당권설정 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) 416,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:천지농협 소멸 |
| 1 | 2023-11-21 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) | 416,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:천지농협 | 2023.11.21 을(14) 근저당권설정 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) 416,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:천지농협 소멸 |
| 2 | 2023-11-21 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) | 39,000,000원 | 확정채권양도전:천지농협 | 2023.11.21 을(15) 근저당권설정 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) 39,000,000 확정채권양도전:천지농협 소멸 |
| 2 | 2023-11-21 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) | 39,000,000원 | 확정채권양도전:천지농협 | 2023.11.21 을(15) 근저당권설정 농협자산관리회사 (서남권역관리센터) 39,000,000 확정채권양도전:천지농협 소멸 |
| 3 | 2025-02-17 | 소유권이전청구권가등기 | (주)정도산업개발 | 2,025,021,715원 | 매매예약 | 2025.02.17 갑(15) 소유권이전청구권가등기 (주)정도산업개발 매매예약 소멸 |
| 4 | 2025-05-21 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 328,373,514원 | 2025타경3218 | 2025.05.21 갑(17) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 328,373,514 2025타경3218 소멸 |
| 4 | 2025-05-21 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 328,373,514원 | 2025타경3218 | 2025.05.21 갑(17) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 328,373,514 2025타경3218 소멸 |
| 5 | 2025-07-22 | 가압류 | 우리금융캐피탈(주) | 342,594,790원 | 2025카단54758 | 2025.07.22 갑(18) 가압류 우리금융캐피탈(주) 342,594,790 2025카단54758 소멸 |
| 5 | 2025-07-22 | 가압류 | 우리금융캐피탈(주) | 342,594,790원 | 2025카단54758 | 2025.07.22 갑(18) 가압류 우리금융캐피탈(주) 342,594,790 2025카단54758 소멸 |
| 6 | 2025-08-21 | 가압류 | 산은캐피탈(주) | 10,471,267원 | 2025카단55497 | 2025.08.21 갑(19) 가압류 산은캐피탈(주) 10,471,267 2025카단55497 소멸 |
| 6 | 2025-08-21 | 가압류 | 산은캐피탈(주) | 10,471,267원 | 2025카단55497 | 2025.08.21 갑(19) 가압류 산은캐피탈(주) 10,471,267 2025카단55497 소멸 |
| 7 | 2026-03-10 | 압류 | 광주세무서장 | 2,026,031,020원 | 말소 | 2026.03.10 갑(20) 압류 광주세무서장 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록1,4 지상에 식재된 수목 매각 포함 - 지목상 '전'이나 목록 1,3,4는 토목공사로 '나대지상태'이고 목록2는 '묵전'임 - 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 매수신청보증금 몰수함) - 화순군 도곡면 사실조회 회신에 의하면 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며 농지가 방치,훼손될 경우 농지에 대한 원상복구계획서 제출 또는 원상복구 후 농지취득자격증명 취득 가능함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 188-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화순군 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화순군세무서 | 화순군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도곡면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 188-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,441만원 | 3억 9,722만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,722만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,441만원 | 3억 9,237만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,237만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,441만원 | 3억 8,753만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,753만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,441만원 | 3억 8,269만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,269만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 4,905만원
최저매각가 대비 +6,463만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.26점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 37점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 1,702만원
- 예상 대출액
- 1억 851만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,889만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 3,438만원
- 예상 대출액
- 1억 4,062만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 433만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 5,174만원
- 예상 대출액
- 1억 6,363만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,887만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.83%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경34611 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산8-1 | 2026.11.18 | 5,772만원 | 2,700만원 | 46.8% | 진행중 |
| 2025타경32837 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산2-3 | 2026.06.24 | 2,215만원 | 801만원 | 36.2% | 매각 |
| 2024타경8674 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 산18 | 2026.10.08 | 3,661만원 | 7,688만원 | 210% | 신건 |
| 2024타경88076 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 죽청리 산15-23 | 2026.05.26 | 5,275만원 | 3,111만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경32681 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 958-15 | 2026.08.05 | 1억 786만원 | 5,250만원 | 48.7% | 매각 |
| 2025타경769 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 효산리 1328-2 | 2026.09.16 | 4억 6,690만원 | 2억 1,150만원 | 45.3% | 매각 |
| 2025타경646 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 66 | 2026.07.16 | 1억 3,272만원 | 6,111만원 | 46% | 매각 |
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