2025타경72249
유찰 4회| 소재지 | 경기도 연천군 미산면 어삼로 435-5 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 2. 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용중이며 일부는 묵전 상태임 3. 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 통해 출입 가능함 |
| 토지면적 | 3,210㎡ (971.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 381,990,000원 | 최저가격 | (24%)91,716,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,102,300원 | 청구금액 | 140,887,565원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.13 | (49%)187,175,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.17 | (34%)131,023,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.22 | (24%)91,716,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.04 | (24%)91,716,000원 | 변경 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 연천군 미산면 어삼로 435-5 | 대 | 3,210㎡ (971.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 연천군 미산면 어삼로 435-5 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 2. 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용중이며 일부는 묵전 상태임 3. 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 통해 출입 가능함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,210㎡ (971.0평) 건물: - | 381,990,000원 | |||
본건은 경기도 연천군 미산면 삼화리 소재 '삼화교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 농 경지, 주택, 캠핑장 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정 은 대체로 보통시됩니다. 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 전으로 이용중이며 일부는 묵전 상 태입니다. 본건은 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 통해 출입 가능합니다. 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 가축사육제한 구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, (한 강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다. 해당사항 없습니다. 해당사항 없습니다. 본건의 임대관계는 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 별도의 임대관계서류는 구비치 못하였으니 경매진행시 재확인 바랍니다.
농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 2. 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용중이며 일부는 묵전 상태임 3. 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 통해 출입 가능함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2015-05-11 | 근저당권 | 농OO | 182,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2015-05-11 | 지상권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-06 | 가압류 | 전OO | 10,641,303원 | 소멸 | - |
| 1 | 2025-06-17 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-06-17 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-16 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-17 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 2. 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용중이며 일부는 묵전 상태임 3. 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 통해 출입 가능함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 연천군 미산면 어삼로 435-5 | 대지면적 | 3,210㎡ (971.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연천군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연천군세무서 | 연천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 미산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 연천군 미산면 어삼로 435-5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,199만원 | 3억 1,323만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,323만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,199만원 | 3억 941만원 | 81% | 5.8명 | 3억 941만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,199만원 | 3억 559만원 | 80% | 5.4명 | 3억 559만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,199만원 | 3억 177만원 | 79% | 5.1명 | 3억 177만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,585만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,486만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,943만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,871만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,915만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,640만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72567 | 토지·임야 | 경기도 연천군 미산면 아미리 153-1 | 2026.05.06 | 2억 942만원 | 6,100만원 | 29.1% | 매각 |
| 2024타경83342 | 토지·임야 | 경기도 연천군 청산면 대전리 235 | 2026.10.06 | 24억 4,500만원 | 6억 8,692만원 | 28.1% | 매각 |
| 2025타경3476 | 토지·임야 | 경기도 파주시 적성면 율곡로 2642-1 | 2026.07.23 | 8,904만원 | 3,650만원 | 41% | 매각 |
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