2025타경7802
유찰 4회지분매각2026.10.27 (제101호법정)||
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| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동) [도로명] 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동,나인몰) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 오픈형상가의 구분건물임 |
| 토지면적 | 6,974㎡ (2109.6평) | 건물면적 | 9.34㎡ (2.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 307,000,000원 | 최저가격 | (12%)36,119,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,611,900원 | 청구금액 | 256,002,948원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.07 | (34%)105,301,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.11 | (24%)73,711,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.15 | (17%)51,598,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.27 | (12%)36,119,000원 | 진행 |
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물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동) | 대 (일반상업지역) | 6,974㎡ (2109.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,360,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동) (제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동,나인몰)) | 철골철근콘크리트구조 | 9.34㎡ (2.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 오픈형상가의 구분건물임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,974㎡ (2109.6평) 건물: 9.34㎡ (2.8평) | 307,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상3층 내 1층 175호건으로서, (사용승인일자: 2022.05.02) 외벽: 라임스톤마감, 강화유리마감 등, 내벽: 인테리어마감 등, 바닥: 타일마감 등임. 근린생활시설임. 기본위생설비, 급배수설비, 환기설비, 소화설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 상업용 건부지임. 북서측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 6미터의 아스콘포장도로에 접함. 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신시가지입구교차로' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함. 철골
[참고사항]
오픈형상가의 구분건물임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-11-25|배당요구종기일 : 2025.06.30
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 1층175호 | 전입: 2023-09-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 나인위드 대항력 없음 | 점포 / 1층 175호 | 전입: 2023-09-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 나인위드 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-06 확정: 2023-09-06 배당: 2023-09-06 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 나인위드 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-06 확정: 2023-09-06 배당: 2023-09-06 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 올임플 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-06 확정: 2023-09-06 배당: 2023-09-06 | 보: 110만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 올임플 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-06 확정: 2023-09-06 배당: 2023-09-06 | 보: 110만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층175호 | 전입: 2023-09-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 올임플 대항력 없음 | 점포 / 1층 175호 | 전입: 2023-09-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,110만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 2,330만원 월: 3,300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022. 11. 25. 근저당권|청구/채권금액 : 256,002,948원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-11-25 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-25 | 근저당권 | (OOOOOO | 324,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-12-28 | 근저당권 | (OOOOOO | 62,400,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-26 | 가압류 | 신OO | 11,140,996원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-01 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
오픈형상가의 구분건물임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동) | 대지면적 | 6,974㎡ (2109.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 9.34㎡ (2.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 과원로 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 700만원 | 2억 5,174만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,174만원 |
| 최근 3개월 | 3억 700만원 | 2억 4,867만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,867만원 |
| 최근 6개월 | 3억 700만원 | 2억 4,560만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,560만원 |
| 최근 12개월 | 3억 700만원 | 2억 4,253만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,253만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 5,601만원
최저매각가 대비 +558만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.03점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,611만원
- 예상 대출액
- 1,805만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,645만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3,900만원
- 예상 대출액
- 2,340만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,403만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,189만원
- 예상 대출액
- 2,723만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,312만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 60.57%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경9118 | 오피스텔 | 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제3층 제101동 313호 | 2026.08.25 | 6억 900만원 | 3억 8,451만원 | 63.1% | 매각 |
| 2024타경13724 | 오피스텔 | 제주특별자치도 제주시 연북로 106 (연동) | 2026.09.22 | 3억 2,800만원 | 2억원 | 61% | 취하 |
| 2023타경31060 | 오피스텔 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25 (연동) | 2026.11.24 | 7,000만원 | 5,581만원 | 79.7% | 진행중 |
| 2023타경31060 | 오피스텔 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25 (연동) | 2026.10.20 | 7,600만원 | 3,429만원 | 45.1% | 매각 |
| 2023타경31060 | 오피스텔 | 제주특별자치도 제주시 신대로22길 25 (연동) | 2026.09.08 | 7,800만원 | 4,200만원 | 53.8% | 매각 |
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