2025타경21957
지분매각| 소재지 | 경상남도 통영시 안개3길 55-8 (무전동, 더존빌) [도로명] 경상남도 통영시 안개3길 55-8 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약 |
| 토지면적 | 381㎡ (115.3평) | 건물면적 | 84.62㎡ (25.6평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 156,000,000원 | 최저가격 | (100%)156,000,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)15,600,000원 | 청구금액 | 150,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.07.27 | (100%)156,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 안개3길 55-8 (무전동, 더존빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 381㎡ (115.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 408,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 안개3길 55-8 (무전동, 더존빌) (경상남도 통영시 안개3길 55-8) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 84.62㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 381㎡ (115.3평) 건물: 84.62㎡ (25.6평) | 156,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 5층 601호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다. 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 각층 소화전 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됩니다. 대지권의 토지는 북서측 하향 경사지 내 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다. 대지권의 토지 북서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접합니다. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 없습니다. 임대관계 : 미상입니
본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 대지권의 토지는 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 건물은
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-30 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 150,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (무전동, 더존빌)
| 단지명 | (무전동, 더존빌) | 총 세대수 | 7세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 안개3길 55-8 (무전동, 더존빌) | 대지면적 | 381㎡ (115.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.62㎡ (25.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 22.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2013-05-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 안개3길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 안개3길 55-8 (무전동, 더존빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,792만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,792만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,636만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,636만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,480만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,480만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,600만원 | 1억 2,324만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,324만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,800만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,771만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 108만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,724만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,762만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,332만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 8장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21648 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 작은개길 11 (평림동) | 2026.10.19 | 853만원 | 175만원 | 20.5% | 매각 |
| 2025타경21227 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 한산면 한산일주로 603-1 | 2026.10.19 | 1,107만원 | 400만원 | 36.1% | 취하 |
| 2025타경22195 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 한산면 문어포길 360 | 2026.09.07 | 2,390만원 | 4,100만원 | 171.5% | 매각 |
| 2025타경21635 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 박효자길 23-18 (도천동) | 2026.09.07 | 9,291만원 | 1,860만원 | 20% | 매각 |
| 2024타경32886 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 산양읍 모상길 77 | 2026.09.07 | 11억 318만원 | 5억 5,000만원 | 49.9% | 매각 |
| 2025타경21227 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 용남면 밤개길 128-19 | 2026.08.31 | 4억 5,275만원 | 1억 9,520만원 | 43.1% | 매각 |
| 2024타경3970 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 해미당4길 20-8 (북신동) | 2026.08.24 | 1억 5,903만원 | 3,111만원 | 19.6% | 매각 |
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