2024타경4877
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 충청남도 당진시 구봉로 101-100 (원당동) [도로명] 충청남도 당진시 구봉로 101-100 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. - 제시외 건물(창고 등) 포함. - 공유자우선매수청구권 없음. - 목록 (1)~(3) 현황 "건부지(상업용)"임. - 목록 (5)~(13) 현황 "도로"임. - 목록 (4) 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 소재불명. |
| 토지면적 | 1,067㎡ (322.8평) | 건물면적 | 403.04㎡ (121.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 전OO |
| 감정가격 | 1,423,982,860원 | 최저가격 | (17%)239,329,000원 | 채무자 | 전OO |
| 입찰보증금 | (10%)23,932,900원 | 낙찰가격 | 400,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2025.10.21 | (49%)697,752,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2025.11.25 | (34%)488,426,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.06.30 | (34%)488,426,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.24 | (17%)239,329,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 당진시 구봉로 101-100 (원당동) | 대 (계획관리지역) | 1,067㎡ (322.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 346,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 당진시 구봉로 101-100 (원당동) (충청남도 당진시 구봉로 101-100) | 경량철골구조 · (일반음식점) | 403.04㎡ (121.9평) | 일괄평가 (대장연면적 645.21㎡) | - 일괄매각. - 제시외 건물(창고 등) 포함. - 공유자우선매수청구권 없음. - 목록 (1)~(3) 현황 "건부지(상업용)"임. - 목록 (5)~(13) 현황 "도로"임. - 목록 (4) 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 소재불명. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,067㎡ (322.8평) 건물: 403.04㎡ (121.9평) | 1,423,982,860원 | |||
대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진시농업기술센터" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임. 대상토지 일련번호(1-3)은 일단의 부정형 완경사의 토지로서 현황 "건부지(상업용)"임. 대상토지 일련번호(5-13)은 "현황도로"임. 대상토지 일련번호(1-3)은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에서 대상토지 일련번호(5-13)을 경유하여 진출입 가능함. 대상토지 일련번호(1-3,6-13)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 대상토지 일련번호(5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한
- 일괄매각. - 제시외 건물(창고 등) 포함. - 공유자우선매수청구권 없음. - 목록 (1)~(3) 현황 "건부지(상업용)"임. - 목록 (5)~(13) 현황 "도로"임. - 목록 (4) 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 소재불명.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-22 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 873,451,639원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. - 제시외 건물(창고 등) 포함. - 공유자우선매수청구권 없음. - 목록 (1)~(3) 현황 "건부지(상업용)"임. - 목록 (5)~(13) 현황 "도로"임. - 목록 (4) 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 소재불명.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 전OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 전OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 당진시 구봉로 101-100 (원당동) | 대지면적 | 1,700㎡ (514.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 645.21㎡ (195.2평) | 건축면적 | 421.69㎡ (127.6평) | 건폐율 / 용적률 | 24.8% / 38.0% |
| 주용도 | 일반음식점 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2010-12-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 당진시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 당진시세무서 | 당진시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구봉로 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 당진시 구봉로 101-100 (원당동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 2,398만원 | 11억 6,766만원 | 82% | 6.2명 | 11억 6,766만원 |
| 최근 3개월 | 14억 2,398만원 | 11억 5,342만원 | 81% | 5.8명 | 11억 5,342만원 |
| 최근 6개월 | 14억 2,398만원 | 11억 3,918만원 | 80% | 5.4명 | 11억 3,918만원 |
| 최근 12개월 | 14억 2,398만원 | 11억 2,494만원 | 79% | 5.1명 | 11억 2,494만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,966만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,029만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,508만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,423만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,045만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 822만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경4228 | 근린상가 | 충청남도 당진시 밤절로 132-113 (수청동) | 2026.09.22 | 2억 9,600만원 | 5,129만원 | 17.3% | 매각 |
| 2024타경4228 | 근린상가 | 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층502호 | 2026.09.22 | 5억 3,900만원 | 9,155만원 | 17% | 매각 |
| 2024타경4228 | 근린상가 | 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층501호 | 2026.09.22 | 3억 8,600만원 | 6,518만원 | 16.9% | 매각 |
| 2024타경4228 | 근린상가 | 충청남도 당진시 밤절로 132-113 (수청동) | 2026.08.18 | 4억 4,400만원 | 1억 1,012만원 | 24.8% | 매각 |
| 2025타경51222 | 근린상가 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 75 | 2026.07.08 | 20억 1,197만원 | 11억 5,245만원 | 57.3% | 매각 |
| 2025타경633 | 근린상가 | 충청남도 당진시 송악읍 틀모시로 768-17 | 2026.04.28 | 21억 2,288만원 | 11억 5,500만원 | 54.4% | 매각 |