2025타경8947
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) [도로명] (구로동, 비체빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.02.28 | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 344.1㎡ (104.1평) | 건물면적 | 29.88㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 258,000,000원 | 최저가격 | (13%)34,629,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,462,900원 | 청구금액 | 205,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.06 | (26%)67,634,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.04 | (21%)54,107,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.15 | (17%)43,286,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.13 | (13%)34,629,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 344.1㎡ (104.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,027,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) ((구로동, 비체빌)) | 철근콘크리트구조 | 29.88㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 344.1㎡ (104.1평) 건물: 29.88㎡ (9.0평) | 258,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재마감 및 치장벽돌마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 3필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함. 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11) (접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 7호선 '대림역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2019-02-22 확정: - 배당: - | 보: 2억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-02-22 확정: 2018-12-24 배당: 2025-06-05 | 보: 2억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-02-22 확정: 2018-12-24 배당: 2025-06-05 | 보: 2억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-02-22 확정: 2018-12-24 배당: 2025-06-05 | 보: 2억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 8억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-02-06 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-03-04 | 근저당권 | 연OO | 100,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-02-16 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-31 | 임차권설정 | 김OO | 205,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-05 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) | 대지면적 | 344.1㎡ (104.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.88㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.7% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구로중앙로19나길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,800만원 | 2억 1,156만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,156만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,800만원 | 2억 898만원 | 81% | 5.8명 | 2억 898만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,800만원 | 2억 640만원 | 80% | 5.4명 | 2억 640만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,800만원 | 2억 382만원 | 79% | 5.1명 | 2억 382만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,731만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,569만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,243만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,337만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,611만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,250만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경530 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 64 (구로동) | 2026.04.30 | 24억 657만원 | 16억 8,000만원 | 69.8% | 매각 |
| 2024타경145510 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 가마산로 285 (구로동, 비즈트위트 레드) | 2026.06.17 | 1억 9,300만원 | 1억 600만원 | 54.9% | 매각 |
| 2024타경148281 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 구로동로28길 20-3 (구로동) | 2026.09.10 | 40억 389만원 | 17억 6,660만원 | 44.1% | 매각 |
| 2025타경12280 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 구로동로42길 30-6 (구로동) | 2026.10.06 | 2억 5,200만원 | 1억 7,777만원 | 70.5% | 매각 |
| 2025타경10219 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 구로동로21가길 2-4 (구로동) | 2026.07.23 | 5억 745만원 | 3억 250만원 | 59.6% | 매각 |
| 2025타경10219 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 구로동로21가길 8 (구로동) | 2026.10.01 | 5억 9,317만원 | 3억 1,032만원 | 52.3% | 매각 |
| 2024타경149895 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 대림로29길 13 (대림동, 대림동 쌍용 플래티넘-S) | 2026.07.08 | 1억 800만원 | 1억 371만원 | 96% | 매각 |
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