2024타경5241
유찰 7회지분매각| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 산139-1 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). -지적도상 맹지이며, 등산로나 인접 토지를 통해 접근이 가능함. -지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 |
| 토지면적 | 3,752.61㎡ (1135.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 173,745,843원 | 최저가격 | (8%)14,308,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,959,500원 | 청구금액 | 10,252,041원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.03 | (17%)29,201,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | - | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | (12%)20,440,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.12 | (8%)14,308,000원 | 진행 |
물건 사진 (5장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 괴정동 산139-1 | 임야 (자연녹지지역) | 3,752.61㎡ (1135.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,580원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 괴정동 산139-1 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). -지적도상 맹지이며, 등산로나 인접 토지를 통해 접근이 가능함. -지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,752.61㎡ (1135.2평) 건물: - | 173,745,843원 | |||
본건 토지들은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 사하도서관 북측 근거리(기호1토지) 및 서측 인근(기호2토지)의 시가지주변 임야지대에 위치하며 주위는 순수임야지대로 형성되어 있고 하단부로는 아파트단지등 주거지대등도 소재하고 있음. 본건에의 차량접근 불가능하며 산림지대에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시 됨. 전반적으로 남하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지들로서 공히 자연림 상태임. 지적도상 맹지이며 등산로 및 인접토지를 경유하여 도보로 본건 토지들에의 접근이 가능함. 1, 2토지 공히 자연녹지지역, 준보전산지<산지관리법>이며, 2토지는 추가로 제2종일반 주거지역(2024-05-22), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임. - 없음 ·임대관계: 미상 ·1토지 일부에는 동측에서 서측으로 긴 돌무더기 소재(안내표지판상 명칭:마골목장성지) 및 극히 일부분
-지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). -지적도상 맹지이며, 등산로나 인접 토지를 통해 접근이 가능함. -지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-17 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2021-03-17 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2022-04-07 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 10 | 2024-12-24 | 강제경매 | 삼OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). -지적도상 맹지이며, 등산로나 인접 토지를 통해 접근이 가능함. -지분매각 -공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 괴정동 산139-1 | 대지면적 | 3,752.61㎡ (1135.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 괴정동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 괴정동 산139-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,374만원 | 1억 4,247만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,247만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,374만원 | 1억 4,073만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,073만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,374만원 | 1억 3,899만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,899만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,374만원 | 1억 3,725만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,725만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 75점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 715만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,531만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 927만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,435만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,078만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,399만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 5장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경175 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 낙동대로164번길 13-9 (괴정동) | 2026.05.19 | 1억 2,248만원 | 1,637만원 | 13.4% | 매각 |
| 2025타경100051 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 괴정동 446-1 | 2026.06.30 | 7억 2,733만원 | 1억 7,015만원 | 23.4% | 매각 |
| 2025타경101254 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 괴정동 477-7 | 2026.10.06 | 3억 4,258만원 | 1억 9,000만원 | 55.5% | 변경 |
| 2025타경205 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 감천동 산28-10 | 2026.09.08 | 6억 4,614만원 | 4,100만원 | 6.3% | 매각 |
| 2025타경101715 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 장평로299번안길 16 (신평동) | 2026.05.07 | 8,066만원 | 2,990만원 | 37.1% | 매각 |
| 2024타경107185 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 대티로107번길 44-6 (서대신동2가) | 2026.08.04 | 2,889만원 | 536만원 | 18.6% | 매각 |
| 2025타경101718 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 감내1로233번길 17-4 (감천동) | 2026.11.03 | 279만원 | 335만원 | 120% | 매각 |
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