2025타경73944
유찰 3회지분매각| 소재지 | (광사동,스카이프라자) [도로명] 경기도 양주시 부흥로 1932 (광사동,스카이프라자) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본 건 204호와 본 건 외 205호를 경계구분 없이 통합하여 사용하고 있으나 각 호수별로 별도의 출입문이 있고 등기와 대장이 별개로 존재하여 건축물현황도에 의한 복원은 가능한 것으로 보임 |
| 토지면적 | 1,103.2㎡ (333.7평) | 건물면적 | 128.7㎡ (38.9평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 348,000,000원 | 최저가격 | (49%)170,520,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)17,052,000원 | 청구금액 | 147,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.22 | (49%)170,520,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (광사동,스카이프라자) | 대 | 1,103.2㎡ (333.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (광사동,스카이프라자) (경기도 양주시 부흥로 1932 (광사동,스카이프라자)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 | 128.7㎡ (38.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 본 건 204호와 본 건 외 205호를 경계구분 없이 통합하여 사용하고 있으나 각 호수별로 별도의 출입문이 있고 등기와 대장이 별개로 존재하여 건축물현황도에 의한 복원은 가능한 것으로 보임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,103.2㎡ (333.7평) 건물: 128.7㎡ (38.9평) | 348,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건 중 제2층 제204호로써, 외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 하이샤시 창호 임. 음식점으로 이용되었으나, 현장조사일 당시 공실임. 건축물 대장 상 용도는 미용원임. 기본적인 위생설비, 전기설비, 소화설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있음. 본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 북서측으로 그 상태가 양호한 폭 20M 내외의 도로 등이 소재함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으
본건은 경기도 양주시 광사동 소재 광사초등학교 북서측에 위치하며, 일대는 근린생활시설이 주를 이루고 대단지 아파트 등 주거용부동산 등이 혼재하는 정비된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.
본 건 204호와 본 건 외 205호를 경계구분 없이 통합하여 사용하고 있으나 각 호수별로 별도의 출입문이 있고 등기와 대장이 별개로 존재하여 건축물현황도에 의한 복원은 가능한 것으로 보임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-12-27 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 147,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
본 건 204호와 본 건 외 205호를 경계구분 없이 통합하여 사용하고 있으나 각 호수별로 별도의 출입문이 있고 등기와 대장이 별개로 존재하여 건축물현황도에 의한 복원은 가능한 것으로 보임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (광사동,스카이프라자) | 대지면적 | 1,103.2㎡ (333.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 128.7㎡ (38.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.7% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (광사동,스카이프라자) 관할 지방국세청 | (광사동,스카이프라자) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (광사동,스카이프라자) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,800만원 | 2억 8,536만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,536만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,800만원 | 2억 8,188만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,188만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,800만원 | 2억 7,840만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,840만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,800만원 | 2억 7,492만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,492만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,526만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,513만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,049만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,369만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,857만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,940만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 2억 2,200만원 | 1억 1,001만원 | 49.6% | 매각 |
| 2024타경51674 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.07.20 | 3억 500만원 | 2억 3,127만원 | 75.8% | 매각 |
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