2025타경72988
유찰 4회| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177 | 경매구분 | 공유물분할을위한경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각.지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불명 1. 일괄매각 2. 지상 소재 분묘들로 인하여 소유권을 제한받을 경우 최저매각가격은 487,696,000원(물건1의 1(선곡리 산137) 단가 9,100원/㎡)임. |
| 토지면적 | 10,215㎡ (3090.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 122,580,000원 | 최저가격 | (24%)29,432,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)8,580,600원 | 낙찰가격 | 31,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.02 | (100%)122,580,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)85,806,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (49%)60,064,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.15 | (34%)42,045,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.20 | (24%)29,432,000원 | 매각 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177 | 대 | 10,215㎡ (3090.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각.지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불명 1. 일괄매각 2. 지상 소재 분묘들로 인하여 소유권을 제한받을 경우 최저매각가격은 487,696,000원(물건1의 1(선곡리 산137) 단가 9,100원/㎡)임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 10,215㎡ (3090.0평) 건물: - | 122,580,000원 | |||
대상물건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 "군자산" 서측 방향에 소재하며, 주위는 자연림 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임. 대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 인근 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통 상황은 보통임. 인접토지 대비 급경사인 부정형 토지로서 현황 전임. 일련번호 1, 2 사실상 맹지임. 일련번호 3 대상 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접함. 일련번호 1. 계획관리지역 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구 역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법> 일련번호 2. 농림지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임
일괄매각.지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불명 1. 일괄매각 2. 지상 소재 분묘들로 인하여 소유권을 제한받을 경우 최저매각가격은 487,696,000원(물건1의 1(선곡리 산137) 단가 9,100원/㎡)임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-19 | 공유물분할판결 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
일괄매각.지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불명 1. 일괄매각 2. 지상 소재 분묘들로 인하여 소유권을 제한받을 경우 최저매각가격은 487,696,000원(물건1의 1(선곡리 산137) 단가 9,100원/㎡)임.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177 | 대지면적 | 10,215㎡ (3090.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연천군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연천군세무서 | 연천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 군남면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,258만원 | 1억 51만원 | 82% | 6.2명 | 1억 51만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,258만원 | 9,928만원 | 81% | 5.8명 | 9,928만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,258만원 | 9,806만원 | 80% | 5.4명 | 9,806만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,258만원 | 9,683만원 | 79% | 5.1명 | 9,683만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,471만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,303만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,907만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,106만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,219만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,032만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경4783 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 삼거12길 93 | 2026.07.02 | 9억 8,666만원 | 2억 3,800만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경73044 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 삼거리 962 | 2026.08.19 | 3,605만원 | 892만원 | 24.7% | 매각 |
| 2025타경3824 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 왕림리 산226 | 2026.09.15 | 1억 7,281만원 | 7,255만원 | 42% | 매각 |
| 2025타경3824 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 왕림리 805 | 2026.08.11 | 3억 3,491만원 | 1억 7,489만원 | 52.2% | 매각 |
| 2025타경3824 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 왕림리 산228 | 2026.09.15 | 1억 9,190만원 | 7,255만원 | 37.8% | 매각 |
| 2025타경72059 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 옥계리 480-5 | 2026.04.21 | 2억 493만원 | 1억 1,500만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경72612 | 토지·임야 | 경기도 연천군 군남면 황지리 1041 | 2026.07.28 | 2억 3,691만원 | 1억 1,700만원 | 49.4% | 매각 |
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