2026타경56
제시외건물포함| 소재지 | 인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동) [도로명] 인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동,1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2026.01.26 | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 감정평가서 상 제시외 건물 중 컨테이너박스(사무실 등, 휴게실) 및 판넬조 판넬지붕 단층(창고)은 현황재조사서에서 임차인 장OO의 소유로 기재되어 있으므로 평가에서 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조) 3. 건물의 일반건축물대장상 주용도는 자동차관련시설으로 등재되어 있으며 현황 정비공장으로 이용중임 |
| 토지면적 | 1,322.4㎡ (400.0평) | 건물면적 | 594㎡ (179.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 5,026,625,200원 | 최저가격 | (100%)5,026,625,200원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)502,662,520원 | 청구금액 | 3,779,771,787원 | 채권자 | 강OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.10.27 | (100%)5,026,625,200원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동) | 대 (준공업지역) | 1,322.4㎡ (400.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,352,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동) (인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동,1동)) | 철근콘크리트구조 · (자동차관련시설) | 594㎡ (179.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 감정평가서 상 제시외 건물 중 컨테이너박스(사무실 등, 휴게실) 및 판넬조 판넬지붕 단층(창고)은 현황재조사서에서 임차인 장OO의 소유로 기재되어 있으므로 평가에서 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조) 3. 건물의 일반건축물대장상 주용도는 자동차관련시설으로 등재되어 있으며 현황 정비공장으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,322.4㎡ (400.0평) 건물: 594㎡ (179.7평) | 5,026,625,200원 | |||
본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "성지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공 업용 부동산과 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하고 있는 지역임 본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 600m 지점에 인천지하철1호선 "작전역"이 소재하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨 대체로 세장형의 평지로서, 자동차관련시설 건물의 건부지로 이용중임 본건 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입 가능함 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경 관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득
1. 일괄매각 2. 감정평가서 상 제시외 건물 중 컨테이너박스(사무실 등, 휴게실) 및 판넬조 판넬지붕 단층(창고)은 현황재조사서에서 임차인 장OO의 소유로 기재되어 있으므로 평가에서 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조) 3. 건물의 일반건축물대장상 주용도는 자동차관련시설으로 등재되어 있으며 현황 정비공장으로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 02 | 전입: 2024-09-25 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 300만원 월: 300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-27 | 근저당권 | 정OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-01-26 | 경매개시결정(신청채권) | 강OOOOOOO | 3,779,771,787원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 감정평가서 상 제시외 건물 중 컨테이너박스(사무실 등, 휴게실) 및 판넬조 판넬지붕 단층(창고)은 현황재조사서에서 임차인 장OO의 소유로 기재되어 있으므로 평가에서 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조) 3. 건물의 일반건축물대장상 주용도는 자동차관련시설으로 등재되어 있으며 현황 정비공장으로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 강OOOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 594㎡ (179.7평) | 건축면적 | 594㎡ (179.7평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 자동차관련시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1985-02-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 계양구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 계양구세무서 | 계양구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 아나지로248번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 계양구 아나지로248번길 10 (효성동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50억 2,662만원 | 41억 2,183만원 | 82% | 6.2명 | 41억 2,183만원 |
| 최근 3개월 | 50억 2,662만원 | 40억 7,156만원 | 81% | 5.8명 | 40억 7,156만원 |
| 최근 6개월 | 50억 2,662만원 | 40억 2,130만원 | 80% | 5.4명 | 40억 2,130만원 |
| 최근 12개월 | 50억 2,662만원 | 39억 7,103만원 | 79% | 5.1명 | 39억 7,103만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 25억 1,331만원
- 필요 현금(실투자)
- 25억 7,660만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 32억 5,725만원
- 필요 현금(실투자)
- 22억 3,921만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 37억 9,007만원
- 필요 현금(실투자)
- 21억 1,294만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.