2025타경73639
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 동두천시 생연로 26 (지행동) [도로명] 경기도 동두천시 생연로 28 (지행동,부영아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 18,732.8㎡ (5666.7평) | 건물면적 | 84.99㎡ (25.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 204,000,000원 | 최저가격 | (70%)142,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,280,000원 | 낙찰가격 | 164,260,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.22 | (34%)69,972,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.22 | (100%)204,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.26 | (70%)142,800,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.04 | (70%)142,800,000원 | 매각 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 동두천시 생연로 26 (지행동) | 대 (제1종일반주거지역) | 18,732.8㎡ (5666.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,073,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 동두천시 생연로 26 (지행동) (경기도 동두천시 생연로 28 (지행동,부영아파트)) | 철근콘크리트조 | 84.99㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 18,732.8㎡ (5666.7평) 건물: 84.99㎡ (25.7평) | 204,000,000원 | |||
철근콘크리트조 경량철골트러스위금속기와잇기지붕 12층건 내 11층 1101호로서 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다. 아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다. 승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다. 형상은 가장형이고, 아파트건부지입니다. 단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다. - 임대관계는 미상입니다.
본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "신천초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다. 2003.07.25. 사용승인된
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 있음 | 11층1101호 | 전입: 2022-05-09 확정: 2022-04-06 배당: - | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-06 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-30 | 임차권설정 | 윤OO | 250,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-11-21 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 동두천시 생연로 26 (지행동) | 대지면적 | 18,732.8㎡ (5666.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.99㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동두천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동두천시세무서 | 동두천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 생연로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 동두천시 생연로 26 (지행동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 400만원 | 1억 6,728만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,728만원 |
| 최근 3개월 | 2억 400만원 | 1억 6,524만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,524만원 |
| 최근 6개월 | 2억 400만원 | 1억 6,320만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,320만원 |
| 최근 12개월 | 2억 400만원 | 1억 6,116만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,116만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,140만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,097만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,253만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,138만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 767만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,779만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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