2025타경30974
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) [도로명] 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동,윙스타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 16,308.6㎡ (4933.4평) | 건물면적 | 73.92㎡ (22.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 542,000,000원 | 최저가격 | (17%)91,094,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,109,400원 | 청구금액 | 170,802,173원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)265,580,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)185,906,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)130,134,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (17%)91,094,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 공장용지 (준공업지역) | 16,308.6㎡ (4933.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 536,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) (경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동,윙스타워)) | 철근콘크리트구조 | 73.92㎡ (22.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 16,308.6㎡ (4933.4평) 건물: 73.92㎡ (22.4평) | 542,000,000원 | |||
철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 건물 내 2층 씨211호로서, 외벽:전면강화유리, 알루미늄복합판넬, 외장석 재 마감 등 내벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어마감 등 창호:섀시 창호 등입니다. 근린생활시설 (공유창고 (상호명:소포박스))으로 이용 중입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(기숙사)등으로 이용중입니다. 본건 서측, 남측, 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대-보-3-34)(접합), 소로1류(폭 10m~1
본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「한일병원」남측 인근에 위치하는 구분건물 윙스타워 2층 씨211호로서, 주변은 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등으로 형성되어 있습니다. 본건 소재 내부까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-26 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-26 | 근저당권 | 진OO | 201,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-05-07 | 가압류 | 서OO | 78,100,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-13 | 가압류 | 제OO | 219,175,896원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-27 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-17 | 가압류 | 기OO | 900,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-07 | 가압류 | 중OO | 101,000,380원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 대지면적 | 16,308.6㎡ (4933.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.92㎡ (22.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동부로169번길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 4,200만원 | 4억 4,444만원 | 82% | 6.2명 | 4억 4,444만원 |
| 최근 3개월 | 5억 4,200만원 | 4억 3,902만원 | 81% | 5.8명 | 4억 3,902만원 |
| 최근 6개월 | 5억 4,200만원 | 4억 3,360만원 | 80% | 5.4명 | 4억 3,360만원 |
| 최근 12개월 | 5억 4,200만원 | 4억 2,818만원 | 79% | 5.1명 | 4억 2,818만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,554만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,454만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,902만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,843만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,868만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,614만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경581 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 2026.10.12 | 6억 7,900만원 | 9,611만원 | 14.2% | 매각 |
| 2024타경5423 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 2026.10.12 | 5억 6,900만원 | 3,610만원 | 6.3% | 매각 |
| 2024타경6440 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 2026.06.01 | 1억 8,800만원 | 7,510만원 | 39.9% | 매각 |
| 2024타경36298 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로77번길 6-11 (충무공동) | 2026.05.04 | 8억 500만원 | 3억원 | 37.3% | 매각 |
| 2025타경799 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 97 (충무공동) | 2026.08.10 | 4억 3,800만원 | 1억 7,589만원 | 40.2% | 매각 |
| 2024타경38850 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 103-7 (충무공동) | 2026.08.31 | 3억 3,900만원 | 3,901만원 | 11.5% | 매각 |
| 2024타경39723 | 근린상가 | 경상남도 진주시 영천강로 172 (충무공동) | 2026.07.13 | 6억 1,900만원 | 2억 5,300만원 | 40.9% | 매각 |
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