2025타경20502
유찰 3회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (경매 101호 법정)||
글자크기
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구로 470 (행구동) [도로명] 강원특별자치도 원주시 행구로 470 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1 지상의 축대, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가 - 목록1 지상의 조경(조경석,조경수 등)은 개략적으로 수량산정하여 평가함(일부 토지 경계 부근에 소재하는 조경수 등은 인접 지상에 소재할 가능성 있으니 입찰시 확인 요함) - 목록2 건물 내의 벽난로는 영업시설물로 보이므로 매각에서 제외 - 목록2는 공부상 행구동 '197-3, 197-5' 양 지상에 소재하는 것으 |
| 토지면적 | 820㎡ (248.1평) | 건물면적 | 198.33㎡ (60.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,037,149,400원 | 최저가격 | (24%)249,020,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)24,902,000원 | 청구금액 | 436,700,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (49%)508,204,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (34%)355,743,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.10.19 | (34%)355,743,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (24%)249,020,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (31장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 원주시 행구로 470 (행구동) | 대 (계획관리지역) | 820㎡ (248.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 533,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 원주시 행구로 470 (행구동) (강원특별자치도 원주시 행구로 470) | 목조 · 지상1층 | 198.33㎡ (60.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1 지상의 축대, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가 - 목록1 지상의 조경(조경석,조경수 등)은 개략적으로 수량산정하여 평가함(일부 토지 경계 부근에 소재하는 조경수 등은 인접 지상에 소재할 가능성 있으니 입찰시 확인 요함) - 목록2 건물 내의 벽난로는 영업시설물로 보이므로 매각에서 제외 - 목록2는 공부상 행구동 '197-3, 197-5' 양 지상에 소재하는 것으 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 820㎡ (248.1평) 건물: 198.33㎡ (60.0평) | 1,037,149,400원 | |||
[참고사항]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1 지상의 축대, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가 - 목록1 지상의 조경(조경석,조경수 등)은 개략적으로 수량산정하여 평가함(일부 토지 경계 부근에 소재하는 조경수 등은 인접 지상에 소재할 가능성 있으니 입찰시 확인 요함) - 목록2 건물 내의 벽난로는 영업시설물로 보이므로 매각에서 제외 - 목록2는 공부상 행구동 '197-3, 197-5' 양 지상에 소재하는 것으
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2013-04-12|배당요구종기일 : 2025.06.24
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-31 확정: 2024-01-18 배당: 2024-01-19 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 1층 전부와 2층 일부(방2) | 전입: 2022-08-31 확정: 2024-01-18 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 2층 방2칸 및주방,1층근생전부 | 전입: 2022-08-31 확정: 2024-01-18 배당: 2024-01-19 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-31 확정: 2024-01-18 배당: 2024-01-19 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2013.04.12. 근저당권|청구/채권금액 : 436,700,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1995-06-07 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2013-04-12 | 근저당권 | 원OO | 436,700,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-03 | 가압류 | 김OO | 668,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-23 | 가압류 | 농OO | 21,540,954원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-14 | 가압류 | 농OO | 85,632,846원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-03-14 | 가압류 | 농OO | 15,111,679원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-03-18 | 가압류 | 농OO | 31,583,737원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-27 | 임의경매 | 원OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-08-13 | 압류 | 고OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1 지상의 축대, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가 - 목록1 지상의 조경(조경석,조경수 등)은 개략적으로 수량산정하여 평가함(일부 토지 경계 부근에 소재하는 조경수 등은 인접 지상에 소재할 가능성 있으니 입찰시 확인 요함) - 목록2 건물 내의 벽난로는 영업시설물로 보이므로 매각에서 제외 - 목록2는 공부상 행구동 '197-3, 197-5' 양 지상에 소재하는 것으
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 원주시 행구로 470 (행구동) | 대지면적 | 820㎡ (248.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 198.33㎡ (60.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 24.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 목조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 원주시 관할 등기소 (원주지원) | 원주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 원주시세무서 | 원주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 행구로 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 원주시 행구로 470 (행구동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 3,714만원 | 8억 5,046만원 | 82% | 6.2명 | 8억 5,046만원 |
| 최근 3개월 | 10억 3,714만원 | 8억 4,009만원 | 81% | 5.8명 | 8억 4,009만원 |
| 최근 6개월 | 10억 3,714만원 | 8억 2,971만원 | 80% | 5.4명 | 8억 2,971만원 |
| 최근 12개월 | 10억 3,714만원 | 8억 1,934만원 | 79% | 5.1명 | 8억 1,934만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7억 9,303만원
최저매각가 대비 +6,702만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.325점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 4,902만원
- 예상 대출액
- 1억 2,451만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,524만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 6,894만원
- 예상 대출액
- 1억 6,136만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,853만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 8,886만원
- 예상 대출액
- 1억 8,776만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,227만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 52장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 41.31%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20705 | 오피스텔 | 강원특별자치도 원주시 황금로 26 (반곡동) | 2026.07.20 | 1억 2,000만원 | 6,024만원 | 50.2% | 매각 |
| 2024타경1417 | 오피스텔 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8 동우프라자 | 2026.07.06 | 4억 700만원 | 1억 1,000만원 | 27% | 취하 |
| 2025타경20887 | 오피스텔 | 강원특별자치도 원주시 개운4길 78 (개운동) | 2026.06.15 | 1억 1,700만원 | 5,850만원 | 50% | 매각 |
| 2024타경401468 | 근린상가 | 강원특별자치도 원주시 황금로 34 (반곡동) | 2026.10.26 | 1억 2,000만원 | 7,021만원 | 58.5% | 매각 |
| 2025타경275 | 근린상가 | 강원특별자치도 원주시 황금로 8 (반곡동) | 2026.07.06 | 6억 2,900만원 | 1억 3,901만원 | 22.1% | 매각 |
| 2025타경282 | 근린상가 | 강원특별자치도 원주시 양지로 70 (반곡동) | 2026.06.01 | 3억 5,200만원 | 1억 4,080만원 | 40% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
