2025타경21546
유찰 2회제시외건물포함2026.09.02 (2층 256호 입찰법정)||
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| 소재지 | 부산광역시 부산진구 신천대로183번길 58 (당감동) | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외건물 ㄱ~ㄷ이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 본건 일부 약 30㎡는 하천구역에 저촉됨. |
| 토지면적 | 89㎡ (26.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 410,290,000원 | 최저가격 | (70%)287,203,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)28,720,300원 | 청구금액 | 359,611,258원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.09.02 | (70%)287,203,000원 | 진행중 |
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물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 부산진구 신천대로183번길 58 (당감동) | 대 (일반상업지역) | 89㎡ (26.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,909,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 부산진구 신천대로183번길 58 (당감동) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 제시외건물 ㄱ~ㄷ이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 본건 일부 약 30㎡는 하천구역에 저촉됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 89㎡ (26.9평) 건물: - | 410,290,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 ‘당감2동 주민센터’ 남서측 인근에 위치 하는 토지(남동향)로서 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호시 됩니다. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 제반 대중교통사정 은 양호시 됩니다. 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용나지< 일시적인 창고>로 이용중입니다. 남동측 및 북서측으로 폭 약 10미터 및 2미터 정도의 포장도로에 각각 접합니다. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역< 기준높이: 125미터, 최고높이: 175미터>. 하천구역입니다. 본건 지상에 소유자 확인 필요 제시외건물 ㄱ~ㄷ이 소재하나, 면적 및 이동이 용이한 구조로서 본건 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향은 없을 것으로 사료됩니다. 본건 토지중 일부 약 30㎡는 하천구역에 저촉합니다. 1) 임대관계: 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다. 2) 기 타: (1)본건중 일부
[참고사항]
제시외건물 ㄱ~ㄷ이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 본건 일부 약 30㎡는 하천구역에 저촉됨.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-10-06|배당요구종기일 : 2025.05.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-03-05 확정: 2024-11-12 배당: 2024-11-12 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-03-05 확정: 2024-11-12 배당: 2024-11-12 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.10.6. 신청근저당|청구/채권금액 : 359,611,258원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2005-07-04 | 소유권이전 | 김OO외1 | 200,507,043,112원 | 매매 김OO,황OO 각 1/2 | 2005.07.04 갑(3) 소유권이전 김OO 외1 매매 김OO,황OO 각 1/2 |
| 1 | 2021-10-06 | 근저당권설정 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 | 420,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.10.06 을(12) 근저당권설정 에프더블유2412유동화전문유한회사 420,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2021-10-06 | 근저당권설정 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 | 420,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.10.06 을(12) 근저당권설정 에프더블유2412유동화전문유한회사 420,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2024-08-20 | 3번김영하지분가압류 | 부산신용보증재단 | 47,500,000원 | 2024카단54451 | 2024.08.20 갑(4) 3번김OO지분가압류 부산신용보증재단 47,500,000 2024카단54451 소멸 |
| 2 | 2024-08-20 | 3번김영하지분가압류 | 부산신용보증재단 | 47,500,000원 | 2024카단54451 | 2024.08.20 갑(4) 3번김OO지분가압류 부산신용보증재단 47,500,000 2024카단54451 소멸 |
| 3 | 2024-08-20 | 3번김영하지분가압류 | 기술보증기금 | 42,500,000원 | 2024카단54463 | 2024.08.20 갑(5) 3번김OO지분가압류 기술보증기금 42,500,000 2024카단54463 소멸 |
| 3 | 2024-08-20 | 3번김영하지분가압류 | 기술보증기금 | 42,500,000원 | 2024카단54463 | 2024.08.20 갑(5) 3번김OO지분가압류 기술보증기금 42,500,000 2024카단54463 소멸 |
| 4 | 2024-09-11 | 3번김영하지분강제경매개시결정 | 삼성화재해상보험(주) | 51,189,434원 | 2024타경62563 | 2024.09.11 갑(6) 3번김OO지분강제경매개시결정 삼성화재해상보험(주) 청구금액 51,189,434 2024타경62563 소멸 |
| 4 | 2024-09-11 | 3번김영하지분강제경매개시결정 | 삼성화재해상보험(주) | 51,189,434원 | 2024타경62563 | 2024.09.11 갑(6) 3번김OO지분강제경매개시결정 삼성화재해상보험(주) 청구금액 51,189,434 2024타경62563 소멸 |
| 5 | 2024-11-18 | 3번김영하지분압류 | 국민건강보험공단 | 2,024,111,873원 | 말소 | 2024.11.18 갑(7) 3번김OO지분압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 6 | 2024-12-27 | 3번김영하지분압류 | 부산진구(부산광역시) | 2,024,122,783원 | 말소 | 2024.12.27 갑(8) 3번김OO지분압류 부산진구(부산광역시) 소멸 |
| 7 | 2024-12-31 | 3번황윤옥지분압류 | 부산진구(부산광역시) | 2,024,123,193원 | 말소 | 2024.12.31 갑(9) 3번황OO지분압류 부산진구(부산광역시) 소멸 |
| 8 | 2025-01-14 | 3번김영하지분압류 | 북부산세무서장 | 20,250,114,103원 | 말소 | 2025.01.14 갑(10) 3번김OO지분압류 북부산세무서장 소멸 |
| 9 | 2025-03-06 | 임의경매 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 | 359,611,258원 | 양도전: 우리은행 2025타경21546 | 2025.03.06 갑(11) 임의경매 에프더블유2412유동화전문유한회사 청구금액 359,611,258 양도전: 우리은행 2025타경21546 소멸 |
| 9 | 2025-03-06 | 임의경매 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 | 359,611,258원 | 양도전: 우리은행 2025타경21546 | 2025.03.06 갑(11) 임의경매 에프더블유2412유동화전문유한회사 청구금액 359,611,258 양도전: 우리은행 2025타경21546 소멸 |
| 10 | 2025-04-15 | 3번김영하지분압류 | 양산세무서장 | 20,250,415,123원 | 말소 | 2025.04.15 갑(12) 3번김OO지분압류 양산세무서장 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
제시외건물 ㄱ~ㄷ이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 본건 일부 약 30㎡는 하천구역에 저촉됨.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 부산진구 신천대로183번길 58 (당감동) | 대지면적 | 89㎡ (26.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부산진구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부산진구세무서 | 부산진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신천대로183번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 부산진구 신천대로183번길 58 (당감동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 1,029만원 | 3억 3,643만원 | 82% | 6.2명 | 3억 3,643만원 |
| 최근 3개월 | 4억 1,029만원 | 3억 3,233만원 | 81% | 5.8명 | 3억 3,233만원 |
| 최근 6개월 | 4억 1,029만원 | 3억 2,823만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,823만원 |
| 최근 12개월 | 4억 1,029만원 | 3억 2,412만원 | 79% | 5.1명 | 3억 2,412만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 6,503만원
최저매각가 대비 +5,474만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수16.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.7점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
원문 문서 부족확인
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 8,720만원
- 예상 대출액
- 1억 4,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,476만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 1,017만원
- 예상 대출액
- 1억 8,610만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,548만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 3,315만원
- 예상 대출액
- 2억 1,655만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,826만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 48.1%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경66305 | 토지·임야 | 부산광역시 부산진구 동평로127번나길 33-3 (부암동) | 2026.10.15 | 7,395만원 | 1,300만원 | 17.6% | 매각 |
| 2025타경21820 | 토지·임야 | 부산광역시 부산진구 범천동 859-26 | 2026.07.29 | 1억 822만원 | 7,500만원 | 69.3% | 매각 |
| 2024타경50331 | 토지·임야 | 부산광역시 부산진구 냉정로252번길 8 (가야동) | 2026.05.28 | 3억 2,980만원 | 1억 2,111만원 | 36.7% | 매각 |
| 2025타경21737 | 토지·임야 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 861-1 (양정동) | 2026.05.13 | 22억 1,430만원 | 7억 7,100만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경892 | 토지·임야 | 부산광역시 사상구 주례동 산37-2 | 2026.09.03 | 5,724만원 | 2,106만원 | 36.8% | 매각 |
| 2024타경56049 | 토지·임야 | 부산광역시 연제구 연산동 665-52 | 2026.05.28 | 3억 6,582만원 | 1억 8,499만원 | 50.6% | 매각 |
| 2024타경56049 | 토지·임야 | 부산광역시 연제구 연산동 662-28 | 2026.04.23 | 3억 3,510만원 | 2억 3,495만원 | 70.1% | 매각 |
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