2025타경12951
유찰 4회지분매각대지권미등기| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) [도로명] 서울특별시 성북구 북악산로 844 (돈암동,브라운스톤돈암아파트) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "대지권미등기", "임차권등기", "대항력"] |
| 토지면적 | 46,819.6㎡ (14162.9평) | 건물면적 | 49.95㎡ (15.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 270,000,000원 | 최저가격 | (41%)110,592,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)27,000,000원 | 청구금액 | 128,301,435원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.16 | (100%)270,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.21 | (80%)216,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.25 | (64%)172,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.07 | (51%)138,240,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (41%)110,592,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) | 대 (제1종일반주거지역) | 46,819.6㎡ (14162.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,800,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) (서울특별시 성북구 북악산로 844 (돈암동,브라운스톤돈암아파트)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 49.95㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "대지권미등기", "임차권등기", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 46,819.6㎡ (14162.9평) 건물: 49.95㎡ (15.1평) | 270,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브위 경량철골지붕틀지붕 5층 건물 내 제301호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 페인트 및 인테리어 마감 등 창 호: 샷시창호 등임. 본건은 학원으로 이용중임. 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 본건은 인접도로 대비 완경사,부정형의 토지로서, 현황 아파트 단지 건부지로 이용 중임. 본건은 단지 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 단지 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역,
본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 '매원초등학교'북서측 인근에 위치(북악산로 844)하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 '성신 여대입구역(4호선, 우이신설선)', '정릉역'(우이신설선)'등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임. 본건은
["선순위임차인", "대지권미등기", "임차권등기", "대항력"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2011-09-01 확정: - 배당: 2025-10-21 | 보: 3,000만원 월: 1,485,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)이조원하우스 조홍선 대항력 없음 | 기타 / 상가동 제3층 제301호 | 전입: 2012-08-02 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 6,000만원 월: 2,835,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-09-11 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 128,301,435원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "대지권미등기", "임차권등기", "대항력"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 28-3 (돈암동)
| 단지명 | 28-3 (돈암동) | 총 세대수 | 94세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) | 대지면적 | 46,819.6㎡ (14162.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.95㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2004-12-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동소문로29길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,000만원 | 2억 2,140만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,140만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,000만원 | 2억 1,870만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,870만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,000만원 | 2억 1,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,000만원 | 2억 1,330만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,330만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,529만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,451만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,166만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,708만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,338만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,431만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12084 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 정릉로26길 44 (정릉동, 수성렉스빌) | 2026.05.07 | 1억 8,900만원 | 1억 3,073만원 | 69.2% | 매각 |
| 2024타경120750 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 정릉로26길 44 (정릉동, 수성렉스빌) | 2026.06.09 | 1억 9,100만원 | 1억 3,105만원 | 68.6% | 매각 |
| 2025타경12460 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 5층 507호 | 2026.06.16 | 1억 9,300만원 | 1억 2,088만원 | 62.6% | 매각 |
| 2024타경107443 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 정릉로26길 44 (정릉동, 수성렉스빌) | 2026.04.28 | 1억 9,000만원 | 1,044만원 | 5.5% | 매각 |
| 2024타경109548 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 정릉로26길 44 (정릉동, 수성렉스빌) | 2026.04.28 | 3억 2,600만원 | 2억 8,200만원 | 86.5% | 매각 |
| 2025타경12842 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 종암로32길 12 (하월곡동) | 2026.08.25 | 1억 7,100만원 | 1억 3,014만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경12707 | 오피스텔 | 서울특별시 성북구 종암로32길 12 (하월곡동) | 2026.08.11 | 1억 7,100만원 | 1억 3,014만원 | 76.1% | 매각 |
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