2025타경639
유찰 2회| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 남지동 산60 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -인접토지와의 경계 불분명. 확인되지 않은 지장물 및 분묘 소재 가능성 있음. -매각으로 말소되지 않는 임차권등기 있음. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 410,652,000원 | 최저가격 | (24%)98,597,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,859,700원 | 청구금액 | 10,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.18 | (100%)410,652,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.23 | (70%)287,456,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.01 | (49%)201,219,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.06 | (34%)140,853,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.10 | (24%)98,597,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 성산구 남지동 산60 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 성산구 남지동 산60 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -인접토지와의 경계 불분명. 확인되지 않은 지장물 및 분묘 소재 가능성 있음. -매각으로 말소되지 않는 임차권등기 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 410,652,000원 | |||
본건은 경상남도 창원시 성산구 안민동 소재‘안민초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 본건은 북서향으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 현황 '자연림' 입니다. 본건 북서측으로 왕복4차선의 포장도로가 소재합니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설 규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산
-인접토지와의 경계 불분명. 확인되지 않은 지장물 및 분묘 소재 가능성 있음. -매각으로 말소되지 않는 임차권등기 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 토지의남서방향에서북동방향으로송전선로선하용지2787㎡전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 6,828,150원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국전력공사 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 278억 7,682만원 월: 6,828,150원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 278억 7,682만원 월: 13,656,300원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1991-04-08 | 소유권이전 | 황OO | 199,104,081원 | 협의분할에인한 재산상속 | 1991.04.08 갑(1) 소유권이전 황OO 협의분할에인한 재산상속 |
| 1 | 2004-03-31 | 임차권설정 | 한국전력공사 | 6,828,150원 | 범위:토지의 남서방향에서 북동방향으로 송전선로 선하용지 2787㎡전부, 존속기간: 2004년3월30일부터 송전선이 존속하는 기간까지, 차임:총금6,828,150원 | 2004.03.31 을(1) 임차권설정 한국전력공사 6,828,150 범위:토지의 남서방향에서 북동방향으로 송전선로 선하용지 2787㎡전부, 존속기간: 2004년3월30일부터 송전선이 존속하는 기간까지, 차임:총금6 |
| 1 | 2004-03-31 | 임차권설정 | 한국전력공사 | 6,828,150원 | 범위:토지의 남서방향에서 북동방향으로 송전선로 선하용지 2787㎡전부, 존속기간: 2004년3월30일부터 송전선이 존속하는 기간까지, 차임:총금6,828,150원 | 2004.03.31 을(1) 임차권설정 한국전력공사 6,828,150 범위:토지의 남서방향에서 북동방향으로 송전선로 선하용지 2787㎡전부, 존속기간: 2004년3월30일부터 송전선이 존속하는 기간까지, 차임:총금6 |
| 2 | 2025-07-25 | 근저당권설정 | 황OO | 10,000,000원 | 말소기준등기 | 2025.07.25 을(2) 근저당권설정 황OO 10,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2025-07-25 | 근저당권설정 | 황OO | 10,000,000원 | 말소기준등기 | 2025.07.25 을(2) 근저당권설정 황OO 10,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2025-08-08 | 임의경매 | 황OO | 10,000,000원 | 2025타경639 | 2025.08.08 갑(2) 임의경매 황OO 청구금액 10,000,000 2025타경639 소멸 |
| 3 | 2025-08-08 | 임의경매 | 황OO | 10,000,000원 | 2025타경639 | 2025.08.08 갑(2) 임의경매 황OO 청구금액 10,000,000 2025타경639 소멸 |
주의사항 및 매각조건
-인접토지와의 경계 불분명. 확인되지 않은 지장물 및 분묘 소재 가능성 있음. -매각으로 말소되지 않는 임차권등기 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 성산구 남지동 산60 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 성산구 남지동 산60 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 1,065만원 | 3억 3,673만원 | 82% | 6.2명 | 3억 3,673만원 |
| 최근 3개월 | 4억 1,065만원 | 3억 3,262만원 | 81% | 5.8명 | 3억 3,262만원 |
| 최근 6개월 | 4억 1,065만원 | 3억 2,852만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,852만원 |
| 최근 12개월 | 4억 1,065만원 | 3억 2,441만원 | 79% | 5.1명 | 3억 2,441만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 70점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,929만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,838만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,389만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,176만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,434만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,928만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11502 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1371-1 | 2026.06.10 | 2억 1,141만원 | 8,585만원 | 40.6% | 매각 |
| 2025타경11091 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-241 | 2026.10.01 | 7,445만원 | 1,402만원 | 18.8% | 매각 |
| 2025타경11706 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 진해구 자은로88번안길 1 (자은동) | 2026.07.21 | 4,233만원 | 1,577만원 | 37.3% | 매각 |
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