2026타경1007 (2)
지분매각| 소재지 | 전라남도 해남군 현산면 황산리 산105-25 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.지분매각 2.국도변에 소재하고 도로구역, 접도구역에 저촉되어 공법상 제한을 받는 정도를 감안하여 평가함 3.공부상 지목은 '임야'이나 현황 '토지임야'임 4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 황OO |
| 감정가격 | 18,942,000원 | 최저가격 | (100%)18,942,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)1,894,200원 | 청구금액 | 650,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.24 | (100%)18,942,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 해남군 현산면 황산리 산105-25 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 해남군 현산면 황산리 산105-25 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.지분매각 2.국도변에 소재하고 도로구역, 접도구역에 저촉되어 공법상 제한을 받는 정도를 감안하여 평가함 3.공부상 지목은 '임야'이나 현황 '토지임야'임 4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 18,942,000원 | |||
본건은 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재 '원진마을' 서측 원거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 이루어진 국도주변 산림지대임. 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통시 됨. 일련번호(1) : 사다리 완경사지로서 토지임야임. 일련번호(2) : 정방형 평지로서 토지임야임. 북동측으로 왕복4차로의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역((비주거밀집지역) 닭,오리, 개,돼지 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2,000㎡이상 닭,오리 및 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2008-12-26)(일반국도13호선)<도로법>, 접도구역(2008-12-26)(일반국도13호선)<도로법>, 임업용산지(보전산지) <산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역((비주거밀집지역) 닭,오리,
1.지분매각 2.국도변에 소재하고 도로구역, 접도구역에 저촉되어 공법상 제한을 받는 정도를 감안하여 평가함 3.공부상 지목은 '임야'이나 현황 '토지임야'임 4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-08-17 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 650,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.지분매각 2.국도변에 소재하고 도로구역, 접도구역에 저촉되어 공법상 제한을 받는 정도를 감안하여 평가함 3.공부상 지목은 '임야'이나 현황 '토지임야'임 4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 황OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 해남군 현산면 황산리 산105-25 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해남군 관할 등기소 (해남지원) | 해남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해남군세무서 | 해남군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 현산면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 해남군 현산면 황산리 산105-25 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,894만원 | 1,553만원 | 82% | 6.2명 | 1,553만원 |
| 최근 3개월 | 1,894만원 | 1,534만원 | 81% | 5.8명 | 1,534만원 |
| 최근 6개월 | 1,894만원 | 1,515만원 | 80% | 5.4명 | 1,515만원 |
| 최근 12개월 | 1,894만원 | 1,496만원 | 79% | 5.1명 | 1,496만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 947만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,767만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,227만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,640만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,428만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,593만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경510 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 시종면 와우리 1021 | 2026.08.31 | 1억 4,355만원 | 1억 4,410만원 | 100.4% | 매각 |
| 2025타경510 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 신북면 월지리 산65 | 2026.08.31 | 1억 1,237만원 | 1억 1,251만원 | 100.1% | 매각 |
| 2025타경50442 | 토지·임야 | 전라남도 완도군 노화읍 방서리 315-1 | 2026.08.24 | 2,322만원 | 3,010만원 | 129.6% | 매각 |
| 2025타경50343 | 토지·임야 | 전라남도 진도군 의신면 연주리 567-1 | 2026.08.10 | 52만원 | 24만원 | 45.9% | 매각 |