2023타경107275 (10)
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 함안군 산인면 768 [도로명] [토지 대 300.3㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 김명희 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 제외 -목록 29. 현재 건부지 상태이며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이며 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지가 있으나 그 성립 여부는 불분명함 -목록 40. 현재 주거나지 상태이며, 지적도상 맹지이나 목록 29를 통하여 접근이 가능함 |
| 토지면적 | 300.3㎡ (90.8평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 188,140,000원 | 최저가격 | (24%)45,172,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)4,517,200원 | 청구금액 | 240,449,314원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.19 | (100%)188,140,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.23 | (70%)131,698,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.28 | (49%)92,189,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.02 | (34%)64,532,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.22 | (24%)45,172,000원 | 유찰 |
물건 사진 (96장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 산인면 768 | 대 (계획관리지역) | 300.3㎡ (90.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 114,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 산인면 768 ([토지 대 300.3㎡]) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 제외 -목록 29. 현재 건부지 상태이며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이며 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지가 있으나 그 성립 여부는 불분명함 -목록 40. 현재 주거나지 상태이며, 지적도상 맹지이나 목록 29를 통하여 접근이 가능함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 300.3㎡ (90.8평) 건물: - | 188,140,000원 | |||
본건은 경상남도 함안군 산인면 모곡리, 송정리, 입곡리에 각각 산재하며 부근은 농경지, 취락, 임야 등이 혼재함. 대체적인 대중교통사정 보통시됨. 1) 기호(1,2,5,7,8,10,12-17,19,21,23,26,27,31-39,42,43,45-47,49): 부정형 등의 급경사 및 완경사 토지로서 임야이며, (기호7,42)토지는 분묘 소재함. 2) 기호(3,4,6,9,11,18,20,22,25,28,30,41,44,48): 부정형 급경사 및 완경사의 토지로서 휴경지 및 농경지이며, (기호41)토지는 분묘소재함. 3) 기호24: 부정형 급경사의 토지로서 제각 건부지로 이용중임. 4) 기호29: 사다리평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 5) 기호40: 부정형 평지의 토지로서 주거나지 상태임. 1) (기호1): 임야도상 맹지이며, 기준시점 현재 임도개설공사 중에 있음 2) (기호17,19): (기호17)토지는 동측으로 세로가 소재하며, 기준시점 현재 (기호1)토지와 연계된 임도개설
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 제외 -목록 29. 현재 건부지 상태이며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이며 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지가 있으나 그 성립 여부는 불분명함 -목록 40. 현재 주거나지 상태이며, 지적도상 맹지이나 목록 29를 통하여 접근이 가능함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 본건29지상제시외건물 | 전입: 2011-06-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2003-08-29 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-12 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 제외 -목록 29. 현재 건부지 상태이며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이며 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지가 있으나 그 성립 여부는 불분명함 -목록 40. 현재 주거나지 상태이며, 지적도상 맹지이나 목록 29를 통하여 접근이 가능함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 산인면 768 | 대지면적 | 300.3㎡ (90.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 산인면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 산인면 768 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,814만원 | 1억 5,427만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,427만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,814만원 | 1억 5,239만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,239만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,814만원 | 1억 5,051만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,051만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,814만원 | 1억 4,863만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,863만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,258만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,108만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,927만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,805만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,405만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,691만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 119장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경107275 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 산인면 대천길 179-3 | 2026.10.22 | 1억 8,814만원 | 7,006만원 | 37.2% | 진행중 |
| 2023타경107275 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 산인면 모곡리 산79 | 2026.05.28 | 11억 7,019만원 | 3억 160만원 | 25.8% | 매각 |
| 2024타경3493 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 산인면 송정리 245-1 | 2026.05.21 | 1억 5,091만원 | 5,300만원 | 35.1% | 매각 |
| 2024타경3493 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 산인면 송정리 252-1 | 2026.05.21 | 9,226만원 | 3,522만원 | 38.2% | 매각 |
| 2024타경12 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 산인면 송정리 905-12 | 2026.04.23 | 6,534만원 | 1,152만원 | 17.6% | 매각 |
| 2025타경229 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 산인면 송정리 416-4 | 2026.08.20 | 1억 1,854만원 | 2,861만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경353 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 488 | 2026.09.17 | 2,489만원 | 854만원 | 34.3% | 매각 |