2025타경8574
유찰 4회| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태수로 25-9 [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 태수로 25-9 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 창고 | 접수/개시결정 | 2025.08.06 | 매각물건 | 일괄매각. 과수목 및 돌담 포함 평가임. 목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). - 일괄매각. - 목록1. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신 |
| 토지면적 | 2,393㎡ (723.9평) | 건물면적 | 56.4㎡ (17.1평) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 790,407,000원 | 최저가격 | (24%)189,777,000원 | 채무자 | 정OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)18,977,700원 | 청구금액 | 401,079,414원 | 채권자 | 제OOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.02 | (100%)790,407,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.14 | (70%)553,285,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.03 | (24%)189,777,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태수로 25-9 | 과수원 (자연녹지지역) | 2,393㎡ (723.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 84,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태수로 25-9 (제주특별자치도 서귀포시 태수로 25-9) | 블록구조 | 56.4㎡ (17.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 과수목 및 돌담 포함 평가임. 목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). - 일괄매각. - 목록1. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,393㎡ (723.9평) 건물: 56.4㎡ (17.1평) | 790,407,000원 | |||
건물로서, (사용승인일: 1999.06.18) 외벽: 몰탈위페인팅 마감
본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 "태흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음. 본건으로의 제반차량 접근 가능하여, 제반교통사정 무난함. 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원(감귤과수목 등 식재)으로 이용중임. 북측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접함. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>. - 임대관계는 미상임. - 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되는 바, 해당 관청의 재확인을 요함. 블록조 슬레이트 지붕 지상1층
일괄매각. 과수목 및 돌담 포함 평가임. 목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). - 일괄매각. - 목록1. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-24 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-06 | 경매개시결정(신청채권) | 제OOOOOOOOOO | 401,079,414원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 과수목 및 돌담 포함 평가임. 목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). - 일괄매각. - 목록1. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신
당사자 내역
| 채권자 | 제OOOOOOOOOO | 채무자 | 정OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태수로 25-9 | 대지면적 | 304㎡ (92.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.4㎡ (17.1평) | 건축면적 | 56.4㎡ (17.1평) | 건폐율 / 용적률 | 18.6% / 18.6% |
| 주용도 | 창고 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1999-06-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남원읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태수로 25-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 9,040만원 | 6억 4,813만원 | 82% | 6.2명 | 6억 4,813만원 |
| 최근 3개월 | 7억 9,040만원 | 6억 4,022만원 | 81% | 5.8명 | 6억 4,022만원 |
| 최근 6개월 | 7억 9,040만원 | 6억 3,232만원 | 80% | 5.4명 | 6억 3,232만원 |
| 최근 12개월 | 7억 9,040만원 | 6억 2,442만원 | 79% | 5.1명 | 6억 2,442만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,488만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 497만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,297만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,223만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,309만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,747만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경25543 | 공장·창고 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥중동로 17 | 2026.07.28 | 8억 7,770만원 | 3억 425만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경8299 | 공장·창고 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 일주동로 7130 | 2026.09.08 | 6억 8,019만원 | 2억 2,168만원 | 32.6% | 매각 |
| 2025타경8026 | 공장·창고 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원체육관로 85 | 2026.06.23 | 19억 2,474만원 | 8억 7,137만원 | 45.3% | 매각 |
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