2025타경51803
유찰 6회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동) [도로명] 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동,마리나아일랜드) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.03.04 | 매각물건 | 대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음. |
| 토지면적 | 2,082.8㎡ (630.0평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 48.19㎡ (14.6평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 965,000,000원 | 최저가격 | (12%)113,530,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)11,353,000원 | 청구금액 | 615,981,404원 | 채권자 | 중OOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.03.31 | (34%)330,995,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.12 | (24%)231,696,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.23 | (17%)162,187,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.11 | (12%)113,530,000원 | 변경 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동) | 대 (일반상업지역) | 2,082.8㎡ (630.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,607,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동) (경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동,마리나아일랜드)) | 철근콘크리트구조 | 48.19㎡ (14.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,082.8㎡ (630.0평) 건물: 48.19㎡ (14.6평) | 965,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 내 제1층 제114호로서, 사용승인일(2023.06.05) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 섀시창호 마감 등. 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)' 임. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화·화재탐지설비, 주차시설 등 되어 있음. 본건은 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서'숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활 시설'건부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가
본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '안산별망어촌문화관' 동남측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-12-26 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-26 | 근저당권 | 중OO | 720,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-19 | 가압류 | 삼OO | 16,044,577원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-21 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 22,010,412원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-27 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-03 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-21 | 가압류 | 경OO | 30,701,685원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-15 | 가압류 | 서OO | 36,284,132원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음.
당사자 내역
| 채권자 | 중OOOOO | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동) | 대지면적 | 2,082.8㎡ (630.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48.19㎡ (14.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.3% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 6,500만원 | 7억 9,130만원 | 82% | 6.2명 | 7억 9,130만원 |
| 최근 3개월 | 9억 6,500만원 | 7억 8,165만원 | 81% | 5.8명 | 7억 8,165만원 |
| 최근 6개월 | 9억 6,500만원 | 7억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 7억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 9억 6,500만원 | 7억 6,235만원 | 79% | 5.1명 | 7억 6,235만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,676만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,601만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,356만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,839만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,560만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,554만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52680 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 (성곡동) | 2026.06.04 | 1억 6,900만원 | 6,800만원 | 40.2% | 매각 |
| 2025타경52909 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 35 (성곡동) | 2026.10.08 | 1억 4,400만원 | 4,939만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경52241 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 35 (성곡동) | 2026.05.12 | 1억 2,900만원 | 4,610만원 | 35.7% | 매각 |
| 2025타경51988 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 615 (성곡동) | 2026.05.28 | 1억 7,300만원 | 7,310만원 | 42.3% | 매각 |
| 2024타경71967 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 6 (성곡동) | 2026.08.25 | 1억 4,500만원 | 2,720만원 | 18.8% | 매각 |
| 2025타경52243 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 6 (성곡동) | 2026.08.18 | 2억 7,600만원 | 4,715만원 | 17.1% | 매각 |
| 2024타경3599 | 근린상가 | 경기도 시흥시 소망공원로 323 (정왕동) | 2026.05.26 | 4억 7,700만원 | 1억 10만원 | 21% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
