2025타경51819
유찰 5회| 소재지 | 전라남도 여수시 오림동 406-3 [도로명] [토지 대 330.1㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.07.22 | 매각물건 | 일괄매각, 본건 건물은 2018년 초 건축이 중단된 상태로 건축법상 사용승인 받지않은 건물임 1.일괄매각 2.본건 건물은 건축물대장에 등재되지 않고 등기사항전부증명서상에만 등재되어 있으며, 건축법상 사용승인 받지않은 건물임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 282.54㎡ (85.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,376,402,000원 | 최저가격 | (18%)619,573,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)61,957,300원 | 청구금액 | 770,065,191원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.22 | (36%)1,210,102,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.10 | (29%)968,082,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (23%)774,466,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.16 | (18%)619,573,000원 | 진행 |
물건 사진 (37장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 오림동 406-3 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 오림동 406-3 ([토지 대 330.1㎡]) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 282.54㎡ (85.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 본건 건물은 2018년 초 건축이 중단된 상태로 건축법상 사용승인 받지않은 건물임 1.일괄매각 2.본건 건물은 건축물대장에 등재되지 않고 등기사항전부증명서상에만 등재되어 있으며, 건축법상 사용승인 받지않은 건물임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 282.54㎡ (85.5평) | 3,376,402,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1/지상4층 건물로서 외벽 : 콘크리트 마감 등 내벽 : 콘크리트 마감 등 바닥 : 몰탈 마감 등 건축 중단 상태의 건물 - - - 본건 건물(기호(3))은 기준시점 현재 일반건축물대
본건은 전라남도 여수시 오림동 소재 '여수시외버스터미널' 남측 인근에 위치하며, 주위는 시외버스터미널, 상업용 건물 등이 소재하는 노선상가지대임. 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 기호(1, 2) 토지는 2필지 일단의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 가장형의 토지이고 건축중단 된 상업용지로 이용중임. 본건 북측으로 왕복8차선의 아스팔트 포장도로에 접함. - 기호(1),(2) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2022-07-07), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - - - 구조 :
일괄매각, 본건 건물은 2018년 초 건축이 중단된 상태로 건축법상 사용승인 받지않은 건물임 1.일괄매각 2.본건 건물은 건축물대장에 등재되지 않고 등기사항전부증명서상에만 등재되어 있으며, 건축법상 사용승인 받지않은 건물임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2015-08-05 | 근저당권설정 | 좌수영새마을금고 | 800,000,000원 | 말소기준등기 | 2015.08.05 을(1) 근저당권설정 좌수영새마을금고 800,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2015-08-05 | 근저당권설정 | 좌수영새마을금고 | 800,000,000원 | 말소기준등기 | 2015.08.05 을(1) 근저당권설정 좌수영새마을금고 800,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2015-08-05 | 근저당권 | 좌OO | 800,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2015-08-05 | 지상권 | 좌OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2016-06-27 | 소유권이전 | 이OO | 201,606,271원 | 매매 | 2016.06.27 갑(1) 소유권이전 이O 매매 |
| 1 | 2016-06-27 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-09-28 | 압류 | 여수세무서장등기기록 과다로 인하여 부동산등기법 제조의 규정에 의하여 순위 제번, 제번 등기를 이기 년월일 | 202,209,282원 | 말소 | 2022.09.28 갑(2) 압류 여수세무서장등기기록 과다로 인하여 부동산등기법 제조의 규정에 의하여 순위 제번, 제번 등기를 이기 년월일 소멸 |
| 4 | 2022-09-28 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-04-04 | 압류 | 국민건강보험공단 | 202,404,043원 | 말소 | 2024.04.04 갑(3) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 5 | 2024-04-04 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-17 | 압류 | 여OO | 202,406,174원 | 말소 | 2024.06.17 갑(4) 압류 여수시 소멸 |
| 6 | 2024-06-17 | 압류 | 여OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-28 | 임의경매 | 좌수영새마을금고 | 770,065,191원 | 2025타경51819 | 2025.07.28 갑(5) 임의경매 좌수영새마을금고 청구금액 770,065,191 2025타경51819 소멸 |
| 5 | 2025-07-28 | 임의경매 | 좌수영새마을금고 | 770,065,191원 | 2025타경51819 | 2025.07.28 갑(5) 임의경매 좌수영새마을금고 청구금액 770,065,191 2025타경51819 소멸 |
| 7 | 2025-07-28 | 임의경매 | 좌OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 본건 건물은 2018년 초 건축이 중단된 상태로 건축법상 사용승인 받지않은 건물임 1.일괄매각 2.본건 건물은 건축물대장에 등재되지 않고 등기사항전부증명서상에만 등재되어 있으며, 건축법상 사용승인 받지않은 건물임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 오림동 406-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 282.54㎡ (85.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오림동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 오림동 406-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 33억 7,640만원 | 27억 6,864만원 | 82% | 6.2명 | 27억 6,864만원 |
| 최근 3개월 | 33억 7,640만원 | 27억 3,488만원 | 81% | 5.8명 | 27억 3,488만원 |
| 최근 6개월 | 33억 7,640만원 | 27억 112만원 | 80% | 5.4명 | 27억 112만원 |
| 최근 12개월 | 33억 7,640만원 | 26억 6,735만원 | 79% | 5.1명 | 26억 6,735만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 978만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,460만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 148만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,301만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 6,715만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,745만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.6% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경630 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.09.28 | 3억 2,100만원 | 1억 3,690만원 | 42.6% | 매각 |
| 2025타경630 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.08.10 | 1억 3,200만원 | 6,820만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경615 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.05.26 | 1억 6,600만원 | 8,399만원 | 50.6% | 매각 |
| 2025타경491 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천남7로 24 (웅천동) | 2026.08.31 | 1억 8,800만원 | 6,385만원 | 34% | 매각 |
| 2025타경389 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천남7로 24 (웅천동) | 2026.06.01 | 2억 3,600만원 | 1억 2,377만원 | 52.4% | 매각 |
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