2025타경8373
유찰 2회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2313 (제니스) [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 중산간서로 2313 (제니스 101동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.07.01 | 매각물건 | - 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 제니스 103동으로 표시되어 있음 - 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 지목은 대로 표기되어 있음 |
| 토지면적 | 1,421㎡ (429.9평) | 건물면적 | 125.8㎡ (38.1평) | 소유자 | 호OO |
| 감정가격 | 847,000,000원 | 최저가격 | (49%)415,030,000원 | 채무자 | 호OO |
| 입찰보증금 | (10%)41,503,000원 | 청구금액 | 2,036,591,492원 | 채권자 | 화OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.09 | (100%)847,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.21 | (70%)592,900,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.10 | (49%)415,030,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2313 (제니스) | 전 (계획관리지역) | 1,421㎡ (429.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 375,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2313 (제니스) (제주특별자치도 서귀포시 중산간서로 2313 (제니스 101동)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 125.8㎡ (38.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 제니스 103동으로 표시되어 있음 - 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 지목은 대로 표기되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,421㎡ (429.9평) 건물: 125.8㎡ (38.1평) | 847,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제3층 제301호, 제1층 101호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.09.23 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 내부인테리어, 실크벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감, 창호: 시스템창호, 샷시창호 등임. 공동주택(연립주택)으로 이용 중임. 보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택 건부지로 이용 중임. 서측으로 약 15 미터 내외의 포장도로와, 남측으로
본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 『구억리노인복지관』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 2세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음. 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.
- 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 제니스 103동으로 표시되어 있음 - 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 지목은 대로 표기되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방OO 대항력 없음 | 주거 / 본호 전부분 | 전입: 2024-11-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-02 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-01 | 경매개시결정(신청채권) | 화OOOOOOO | 2,036,591,492원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 제니스 103동으로 표시되어 있음 - 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 지목은 대로 표기되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 화OOOOOOO | 채무자 | 호OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 호OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 2313 (제니스)
| 단지명 | 2313 (제니스) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2313 (제니스) | 대지면적 | 1,421㎡ (429.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 125.8㎡ (38.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-09-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대정읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2313 (제니스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 4,700만원 | 6억 9,454만원 | 82% | 6.2명 | 6억 9,454만원 |
| 최근 3개월 | 8억 4,700만원 | 6억 8,607만원 | 81% | 5.8명 | 6억 8,607만원 |
| 최근 6개월 | 8억 4,700만원 | 6억 7,760만원 | 80% | 5.4명 | 6억 7,760만원 |
| 최근 12개월 | 8억 4,700만원 | 6억 6,913만원 | 79% | 5.1명 | 6억 6,913만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 751만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,008만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 6,893만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,222만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 1,293만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,179만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8054 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 148 (삼정 G.edu) | 2026.08.04 | 6억원 | 2억 580만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경37416 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 23 (해동그린앤골드) | 2026.10.13 | 6억 7,200만원 | 3억 2,300만원 | 48.1% | 매각 |
| 2025타경1078 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 23 (해동그린앤골드) | 2026.07.07 | 6억 4,500만원 | 3억 800만원 | 47.8% | 매각 |
| 2025타경1644 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일주서로 2173 (로얄포레) | 2026.06.16 | 2억 9,000만원 | 1억 4,001만원 | 48.3% | 매각 |
| 2024타경964 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계신항로17번길 14 (오션캐슬) | 2026.08.18 | 3억 9,400만원 | 1억 7,520만원 | 44.5% | 매각 |
| 2024타경964 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계신항로17번길 14 (오션캐슬) | 2026.07.14 | 3억 9,400만원 | 2억 2,150만원 | 56.2% | 매각 |
| 2023타경10360 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계신항로17번길 14 (오션캐슬) | 2026.06.09 | 3억 5,500만원 | 1억 7,988만원 | 50.7% | 매각 |
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