2025타경1307
유찰 6회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동, 이도빌리지 나단지) [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동,이도빌리지나단지) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.05.28 | 매각물건 | - 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임. - 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 입찰시 참고바람. |
| 토지면적 | 1,835㎡ (555.1평) | 건물면적 | 44.71㎡ (13.5평) | 소유자 | 주OOOOOOOOO |
| 감정가격 | 147,000,000원 | 최저가격 | (12%)17,295,000원 | 채무자 | 주OOOOOOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)1,729,500원 | 청구금액 | 113,939,296원 | 채권자 | 한OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.17 | (100%)147,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.21 | (70%)102,900,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.02 | (49%)72,030,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.14 | (34%)50,421,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (12%)17,295,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동, 이도빌리지 나단지) | 대 (제2종일반주거지역) | 1,835㎡ (555.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 489,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동, 이도빌리지 나단지) (제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동,이도빌리지나단지)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 44.71㎡ (13.5평) | 토지·건물 일괄평가 | - 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임. - 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 입찰시 참고바람. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,835㎡ (555.1평) 건물: 44.71㎡ (13.5평) | 147,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽: 스타코, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. 일련번호 1: '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 본건 단지 남측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함. 일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구(2020-07-31), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및
대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 신효동 소재 효돈초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
- 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임. - 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 입찰시 참고바람.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-05-19 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-28 | 경매개시결정(신청채권) | 한OO | 113,939,296원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임. - 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 입찰시 참고바람.
당사자 내역
| 채권자 | 한OO | 채무자 | 주OOOOOOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 주OOOOOOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 이도빌리지 나단지)
| 단지명 | 이도빌리지 나단지) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동, 이도빌리지 나단지) | 대지면적 | 1,835㎡ (555.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 44.71㎡ (13.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-10-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 효돈로 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 효돈로 121 (신효동, 이도빌리지 나단지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,700만원 | 1억 2,054만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,054만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,907만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,907만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,760만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,760만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,613만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,613만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 864만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,683만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,120만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,567만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,304만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,524만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경6181 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈순환로 272 (하효동) | 2026.07.21 | 1억 7,000만원 | 3,010만원 | 17.7% | 매각 |
| 2025타경9085 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미서성로 17 (위미 캐슬 휘닉스) | 2026.06.16 | 2억 7,100만원 | 2억 4,000만원 | 88.6% | 매각 |
| 2025타경8181 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 하신상로 23 (하효동) | 2026.09.08 | 9억 6,341만원 | 4억 9,300만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경8222 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 보목포로 93 (보목동) | 2026.10.20 | 19억 5,537만원 | 13억 2,000만원 | 67.5% | 매각 |
| 2024타경27822 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 보목로70번길 33-5 (보목동) | 2026.04.21 | 2억 5,535만원 | 1억 8,220만원 | 71.4% | 매각 |
| 2025타경8713 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 516로 23 (동홍동) | 2026.07.28 | 13억 934만원 | 6억 3,800만원 | 48.7% | 매각 |
| 2024타경11483 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 인정오름로85번길 58-11 (토평동) | 2026.07.21 | 12억 3,962만원 | 3억 6,170만원 | 29.2% | 매각 |
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