2025타경52347
유찰 4회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) [도로명] 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동,퍼스트에비뉴2차) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.05.09 | 매각물건 | 1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 2. 본건 부동산 115호와 옆쪽 116호,117호를 통합하여 음식점을 운영하고 있음. |
| 토지면적 | 2,882.9㎡ (872.1평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 52.92㎡ (16.0평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 978,000,000원 | 최저가격 | (24%)234,818,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)23,481,800원 | 청구금액 | 655,837,527원 | 채권자 | 군OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.27 | (100%)978,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.08 | (70%)684,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.18 | (24%)234,818,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) | 대 (일반상업지역) | 2,882.9㎡ (872.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,294,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) (경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동,퍼스트에비뉴2차)) | 철근콘크리트구조 | 52.92㎡ (16.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 2. 본건 부동산 115호와 옆쪽 116호,117호를 통합하여 음식점을 운영하고 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,882.9㎡ (872.1평) 건물: 52.92㎡ (16.0평) | 978,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 1층 115호로서, - 외벽 : 라임스톤, 화강석타일 등 석재 외장타일 마감 등 - 내벽 : 인테리어 마감 등 - 바닥 : 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 마감 등임. 공부 및 현황 근린생활시설(음식점)임. (후면 사진용지 참조) 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음. 인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 본건 토지 북측으로 폭 약 33미터 내외, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고, 본건 서측으로 폭 약 15미
본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공공개발로 조성된 상업지구 내 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.
1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 2. 본건 부동산 115호와 옆쪽 116호,117호를 통합하여 음식점을 운영하고 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변OO 대항력 없음 | 점포 / 115호 | 전입: 2024-02-05 확정: 2024-12-02 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-08 | 근저당권 | 군OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-09 | 경매개시결정(신청채권) | 군OOOOOOO | 655,837,527원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 2. 본건 부동산 115호와 옆쪽 116호,117호를 통합하여 음식점을 운영하고 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 군OOOOOOO | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) | 대지면적 | 2,882.9㎡ (872.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 52.92㎡ (16.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.8% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거북섬2길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 7,800만원 | 8억 196만원 | 82% | 6.2명 | 8억 196만원 |
| 최근 3개월 | 9억 7,800만원 | 7억 9,218만원 | 81% | 5.8명 | 7억 9,218만원 |
| 최근 6개월 | 9억 7,800만원 | 7억 8,240만원 | 80% | 5.4명 | 7억 8,240만원 |
| 최근 12개월 | 9억 7,800만원 | 7억 7,262만원 | 79% | 5.1명 | 7억 7,262만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,740만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,799만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,216만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,223만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,705만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 633만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경826 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) | 2026.10.08 | 3억 7,500만원 | 1억 5,220만원 | 40.6% | 매각 |
| 2024타경2329 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) | 2026.05.26 | 3억 9,500만원 | 5,010만원 | 12.7% | 매각 |
| 2025타경470 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬1길 22 (정왕동) | 2026.04.23 | 7억 5,000만원 | 1억 8,007만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경139 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬1길 17 (정왕동) | 2026.05.21 | 7억 1,600만원 | 1억 1,119만원 | 15.5% | 매각 |
| 2024타경4257 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬1길 19 (정왕동) | 2026.11.05 | 3억 8,100만원 | 6,010만원 | 15.8% | 매각 |
| 2025타경51747 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 (정왕동) | 2026.08.13 | 3억 5,800만원 | 6,500만원 | 18.2% | 매각 |
| 2025타경489 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동) | 2026.06.04 | 7억 6,500만원 | 1억 6,100만원 | 21% | 매각 |
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