2025타경11719
유찰 3회| 소재지 | 울산광역시 동구 학문로 28 (일산동) [도로명] 울산광역시 동구 학문로 28 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 운동시설 | 접수/개시결정 | 2025.05.13 | 매각물건 | 1.일괄매각 2.목록 1 지상에 소재하는 수목 및 화단 등은 토지 가액에 포함하여 평가함 3.목록 2는 일반건축물대장상 지상 1층 ~ 지상 5층으로 등재되어 있으나 현황은 층별 안내판에 "지하 1층(주차장), 1층,2층,3층,4층"으로 표시되어 있음 4.목록 2의 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나 현황 주차장 및 창고 등으로 이용 중임 |
| 토지면적 | 765.3㎡ (231.5평) | 건물면적 | 421.07㎡ (127.4평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 3,656,203,690원 | 최저가격 | (34%)1,254,078,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)125,407,800원 | 청구금액 | 1,497,075,049원 | 채권자 | 방OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.09 | (100%)3,656,203,690원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.13 | (70%)2,559,343,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.24 | (49%)1,791,540,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.11 | (34%)1,254,078,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 동구 학문로 28 (일산동) | 대 (제2종일반주거지역) | 765.3㎡ (231.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,697,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 동구 학문로 28 (일산동) (울산광역시 동구 학문로 28) | 일반철골구조 · (골프연습장) | 421.07㎡ (127.4평) | 일괄평가 (대장연면적 1784.58㎡) | 1.일괄매각 2.목록 1 지상에 소재하는 수목 및 화단 등은 토지 가액에 포함하여 평가함 3.목록 2는 일반건축물대장상 지상 1층 ~ 지상 5층으로 등재되어 있으나 현황은 층별 안내판에 "지하 1층(주차장), 1층,2층,3층,4층"으로 표시되어 있음 4.목록 2의 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나 현황 주차장 및 창고 등으로 이용 중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 765.3㎡ (231.5평) 건물: 421.07㎡ (127.4평) | 3,656,203,690원 | |||
일반철골구조, 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로 외벽: 복합판넬, 강화유리 마감 등. 내벽: 타일붙임, 벽지바름, 페인
대상물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '명덕여자중학교' 동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 학교, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있음. 대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임. 완경사지대에 위지한 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중임. 남측으로 중로한면에 접함. 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(일산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 임대관계 미상이며, 기타사항
1.일괄매각 2.목록 1 지상에 소재하는 수목 및 화단 등은 토지 가액에 포함하여 평가함 3.목록 2는 일반건축물대장상 지상 1층 ~ 지상 5층으로 등재되어 있으나 현황은 층별 안내판에 "지하 1층(주차장), 1층,2층,3층,4층"으로 표시되어 있음 4.목록 2의 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나 현황 주차장 및 창고 등으로 이용 중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-03-15 | 근저당권(목록 | 방OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-13 | 경매개시결정(신청채권) | 방OOOOOOOO | 1,497,075,049원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각 2.목록 1 지상에 소재하는 수목 및 화단 등은 토지 가액에 포함하여 평가함 3.목록 2는 일반건축물대장상 지상 1층 ~ 지상 5층으로 등재되어 있으나 현황은 층별 안내판에 "지하 1층(주차장), 1층,2층,3층,4층"으로 표시되어 있음 4.목록 2의 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나 현황 주차장 및 창고 등으로 이용 중임
당사자 내역
| 채권자 | 방OOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 동구 학문로 28 (일산동) | 대지면적 | 765.3㎡ (231.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,784.58㎡ (539.8평) | 건축면적 | 436.17㎡ (131.9평) | 건폐율 / 용적률 | 57.0% / 233.2% |
| 주용도 | 골프연습장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2011-02-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 학문로 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 동구 학문로 28 (일산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 36억 5,620만원 | 29억 9,808만원 | 82% | 6.2명 | 29억 9,808만원 |
| 최근 3개월 | 36억 5,620만원 | 29억 6,152만원 | 81% | 5.8명 | 29억 6,152만원 |
| 최근 6개월 | 36억 5,620만원 | 29억 2,496만원 | 80% | 5.4명 | 29억 2,496만원 |
| 최근 12개월 | 36억 5,620만원 | 28억 8,840만원 | 79% | 5.1명 | 28억 8,840만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6억 2,703만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 4,883만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8억 1,264만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 6,466만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9억 4,557만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 3,315만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1064 | 근린상가 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 633 (일산동) | 2026.10.21 | 27억 5,000만원 | 5억 1,213만원 | 18.6% | 매각 |
| 2025타경12215 | 근린상가 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 631 (일산동, 시온리버빌) | 2026.10.20 | 17억 3,000만원 | 6억 714만원 | 35.1% | 매각 |
| 2024타경9053 | 근린상가 | 울산광역시 동구 번덕6길 3 (일산동) | 2026.06.04 | 7,600만원 | 4,292만원 | 56.5% | 매각 |
| 2025타경1153 | 근린상가 | 울산광역시 동구 등대로 11 (일산동) | 2026.10.22 | 40억 3,124만원 | 32억 5,789만원 | 80.8% | 매각 |
| 2025타경1104 | 근린상가 | 울산광역시 동구 해수욕장10길 88 (일산동) | 2026.07.02 | 35억 7,781만원 | 17억 6,000만원 | 49.2% | 매각 |
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