2025타경101303
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 (하단동) [도로명] 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.04.08 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층: 근린생활시설(점포2), 2층: 주택으로 이용 중임. |
| 토지면적 | 145.5㎡ (44.0평) | 건물면적 | 85.64㎡ (25.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,177,777,040원 | 최저가격 | (70%)824,443,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)82,444,300원 | 청구금액 | 679,984,793원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.09.01 | (70%)824,443,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 (하단동) | 대 (일반상업지역) | 145.5㎡ (44.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,084,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 (하단동) (부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111) | 벽돌구조 · (제2종근린생활시설) | 85.64㎡ (25.9평) | 일괄평가 (대장연면적 178.38㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층: 근린생활시설(점포2), 2층: 주택으로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 145.5㎡ (44.0평) 건물: 85.64㎡ (25.9평) | 1,177,777,040원 | |||
본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '에덴공원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 주상지대로서, 주상환경 보통임. 본건까지 차량통행 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도1호선'하단역'이 인근에 위치하여 제반교통사정은 무난함. 인접지와 등고,평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 남동측으로 약 6미터의 포장도로와 접합. 일반상업지역 , 방화지구 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임. 없 음. 임대관계 : 미 상. 미 상 : 없 음. 조적조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 1985.02.13, 일부증축 : 2017.03.10) 외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 및 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창 및 강화유리창 등
일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층: 근린생활시설(점포2), 2층: 주택으로 이용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추OO 대항력 없음 | 02 | 전입: 2022-09-15 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-08-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: 2023-09-13 확정: 2023-09-13 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,000만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-10-10 | 근저당권 | 정OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-08 | 경매개시결정(신청채권) | 승OOOOOOO | 679,984,793원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층: 근린생활시설(점포2), 2층: 주택으로 이용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 (하단동) | 대지면적 | 145.5㎡ (44.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 178.38㎡ (54.0평) | 건축면적 | 94.74㎡ (28.7평) | 건폐율 / 용적률 | 65.1% / 122.6% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1985-02-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 하신번영로300번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 (하단동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 7,777만원 | 9억 6,577만원 | 82% | 6.2명 | 9억 6,577만원 |
| 최근 3개월 | 11억 7,777만원 | 9억 5,399만원 | 81% | 5.8명 | 9억 5,399만원 |
| 최근 6개월 | 11억 7,777만원 | 9억 4,222만원 | 80% | 5.4명 | 9억 4,222만원 |
| 최근 12개월 | 11억 7,777만원 | 9억 3,044만원 | 79% | 5.1명 | 9억 3,044만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 1,222만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 2,929만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 3,423만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,395만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 2,163만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,324만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경123889 | 오피스텔 | (동천동,씨네피아) | 2026.08.12 | 8,200만원 | 473만원 | 5.8% | 매각 |
| 2023타경110702 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제11로 00060-00000 | 2026.08.19 | 2억 7,600만원 | 9,000만원 | 32.6% | 매각 |
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