2025타경104108
유찰 3회지분매각| 소재지 | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.10.13 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 9,401.2㎡ (2843.9평) | 건물면적 | 84.98㎡ (25.7평) | 소유자 | 서OO |
| 감정가격 | 1,130,000,000원 | 최저가격 | (64%)723,200,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)72,320,000원 | 청구금액 | 469,737,080원 | 채권자 | 으OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.04 | (64%)723,200,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) | 대 | 9,401.2㎡ (2843.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) | 철근콘크리트구조 · 지상29층 | 84.98㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,401.2㎡ (2843.9평) 건물: 84.98㎡ (25.7평) | 1,130,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2022.05.27) 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시창호 등 입니다. 본건은 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급/배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 화재탐지시설, 소화전설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 광대로(시흥대로)변 및 남측으로 약 5M내외의 포장도로에 접합니다. 신대
본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '영림초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 단지형아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2023-01-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-23 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-13 | 경매개시결정(신청채권) | 으OOOOOO | 469,737,080원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 으OOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 서OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) | 대지면적 | 9,401.2㎡ (2843.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.98㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 29층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) 관할 지방국세청 | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (신대방동,동작협성휴포레시그니처) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 3,000만원 | 9억 2,660만원 | 82% | 6.2명 | 9억 2,660만원 |
| 최근 3개월 | 11억 3,000만원 | 9억 1,530만원 | 81% | 5.8명 | 9억 1,530만원 |
| 최근 6개월 | 11억 3,000만원 | 9억 400만원 | 80% | 5.4명 | 9억 400만원 |
| 최근 12개월 | 11억 3,000만원 | 8억 9,270만원 | 79% | 5.1명 | 8억 9,270만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 69점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 6,160만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,755만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 6,863만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,901만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 4,529만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,084만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
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