2025타경10452
유찰 2회제시외건물포함2026.06.22 (108호민사법정)||
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| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 418 [도로명] [토지 전 314㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -제시외 수목 포함. -농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). -인접지인 미전리 417-2번지 주택의 마당 겸 정O(일부 도로)으로 이용중임. |
| 토지면적 | 217㎡ (65.6평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 85,566,000원 | 최저가격 | (49%)41,927,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,192,700원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)85,566,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)59,896,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.22 | (49%)41,927,000원 | 진행 |
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물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 418 | 대 (계획관리지역) | 217㎡ (65.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 176,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 418 ([토지 전 314㎡]) | 블록구조 · (제1종근린생활시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | -제시외 수목 포함. -농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). -인접지인 미전리 417-2번지 주택의 마당 겸 정O(일부 도로)으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 217㎡ (65.6평) 건물: - | 85,566,000원 | |||
[참고사항]
-제시외 수목 포함. -농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). -인접지인 미전리 417-2번지 주택의 마당 겸 정O(일부 도로)으로 이용중임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-07-04|배당요구종기일 : 2025.11.06
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017-07-04|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-03-08 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-07-04 | 근저당권 | 조OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-10-31 | 가압류 | 기OO | 15,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2018-11-05 | 가압류 | 한OO | 382,500,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-07 | 임의경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
-제시외 수목 포함. -농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). -인접지인 미전리 417-2번지 주택의 마당 겸 정O(일부 도로)으로 이용중임.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 418 | 대지면적 | 217㎡ (65.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 65.19㎡ (19.7평) | 건축면적 | 65.19㎡ (19.7평) | 건폐율 / 용적률 | 30.0% / 30.0% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산지방국세청 | 부산광역시 연제구 거제천로269번길 19 | 051-750-7200 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 밀양세무서 | 경상남도 밀양시 북성로 17 (삼문동) | 055-359-0200 | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관할 행정복지센터 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산중앙로 45 | 055-359-6701 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,556만원 | 7,016만원 | 82% | 6.2명 | 7,016만원 |
| 최근 3개월 | 8,556만원 | 6,930만원 | 81% | 5.8명 | 6,930만원 |
| 최근 6개월 | 8,556만원 | 6,845만원 | 80% | 5.4명 | 6,845만원 |
| 최근 12개월 | 8,556만원 | 6,759만원 | 79% | 5.1명 | 6,759만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6,788만원
최저매각가 대비 +799만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수41.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수39.605점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 10점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,192만원
- 예상 대출액
- 2,096만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,942만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,528만원
- 예상 대출액
- 2,716만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,661만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,863만원
- 예상 대출액
- 3,161만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 32.65%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10324 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 산156 | 2026.10.12 | 5,737만원 | 510만원 | 8.9% | 매각 |
| 2024타경2499 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 송지리 659 | 2026.04.27 | 1억 8,604만원 | 4,122만원 | 22.2% | 매각 |
| 2024타경111219 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 생림면 안양로274번길 92 | 2026.05.07 | 5억 2,132만원 | 1억 5,789만원 | 30.3% | 매각 |
| 2024타경111219 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 생림면 561 | 2026.05.07 | 5억 2,132만원 | 1억 6,360만원 | 31.4% | 매각 |
| 2025타경10452 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 418 | 2026.06.22 | 8,556만원 | 4,200만원 | 49.1% | 매각 |
| 2023타경12826 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1300-7 | 2026.05.04 | 1,021만원 | 523만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경10339 | 토지·임야 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 산208 | 2026.10.12 | 3,161만원 | 285만원 | 9% | 매각 |
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