2025타경50460
| 소재지 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 [도로명] 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 107호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이고, 복층구조(내부계단 설치)로 203호와 1동으로 사용중임 2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 331,000,000원 | 최저가격 | (100%)331,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)33,100,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.31 | (100%)331,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 | 대 (준주거지역) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 (전라남도 해남군 해남읍 군청길 1) | 상가,오피스텔,근린시설 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 107호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이고, 복층구조(내부계단 설치)로 203호와 1동으로 사용중임 2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 331,000,000원 | |||
1. 107호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이고, 복층구조(내부계단 설치)로 203호와 1동으로 사용중임 2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: - 확정: 2024-07-04 배당: - | 보: 1억원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 501,502,503호 | 전입: - 확정: 2024-11-07 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (재)해남문화관광재단 대항력 없음 | 201,601호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 9,000만원 월: 2,550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박지원(국회의원사무소) 대항력 없음 | 402,403,404호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 1,496,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2억 7,000만원 월: 7,046,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 말소기준권리: - (세부 등기사항은 하단 회원 전용 등기원문에서 확인 가능) | ||||||
주의사항 및 매각조건
1. 107호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이고, 복층구조(내부계단 설치)로 203호와 1동으로 사용중임 2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해남군 관할 등기소 (해남지원) | 해남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해남군세무서 | 해남군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해남읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 3,100만원 | 2억 7,142만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,142만원 |
| 최근 3개월 | 3억 3,100만원 | 2억 6,811만원 | 81% | 5.8명 | 2억 6,811만원 |
| 최근 6개월 | 3억 3,100만원 | 2억 6,480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,480만원 |
| 최근 12개월 | 3억 3,100만원 | 2억 6,149만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,149만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,550만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,714만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,448만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,492만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,957만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,660만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.