2024타경70471
유찰 16회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 동구 경양로 234 (계림동, 그랜드센트럴) [도로명] 광주광역시 동구 경양로 234 (계림동,그랜드센트럴) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2024.06.27.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비는 2023년 11월부터 미납된 상태라고 함. |
| 토지면적 | 80,112.9㎡ (24234.2평) | 건물면적 | 39.87㎡ (12.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 285,000,000원 | 최저가격 | (2%)7,021,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)702,100원 | 청구금액 | 193,172,711원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 14회 | 2026.07.07 | (5%)13,712,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.08.18 | (4%)10,970,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.09.29 | (3%)8,776,000원 | 유찰 |
| 17회 | 2026.11.10 | (2%)7,021,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 동구 경양로 234 (계림동, 그랜드센트럴) | 대 (준주거지역) | 80,112.9㎡ (24234.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,645,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 동구 경양로 234 (계림동, 그랜드센트럴) (광주광역시 동구 경양로 234 (계림동,그랜드센트럴)) | 철근콘크리트구조 | 39.87㎡ (12.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 2024.06.27.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비는 2023년 11월부터 미납된 상태라고 함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 80,112.9㎡ (24234.2평) 건물: 39.87㎡ (12.1평) | 285,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 제12층 제1201호(복도식)로, 외벽: 인조석붙임 및 시멘트몰탈위페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시창임. 아파트로 이용중임. 일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링 클러설비 및 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지내 지하주차장시설 등이 되어 있음. 유사 사다리형의 평지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측·남동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 의 아스팔트포장도로와 접함. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종
대상물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 "광주동부소방서" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위환경은 무난함. 본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.
2024.06.27.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비는 2023년 11월부터 미납된 상태라고 함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2021-08-24 확정: 2021-08-24 배당: - | 보: 1억 8,810만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 108동1201호전부(84.8988㎡) | 전입: 2021-08-24 확정: 2021-08-24 배당: 2024-07-26 | 보: 1억 8,810만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3억 7,620만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-04-27 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-12-14 | 임차권설정 | 노OO | 188,100,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-01-12 | 소유권이전담보가등기 | (OOOOOOOO | - | 인수 | - |
| 5 | 2024-02-26 | 가압류 | 주OO | 6,407,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 6 | 2024-05-09 | 강제경매 | 노OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
2024.06.27.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비는 2023년 11월부터 미납된 상태라고 함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (계림동, 그랜드센트럴)
| 단지명 | (계림동, 그랜드센트럴) | 총 세대수 | 210세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 26층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 동구 경양로 234 (계림동, 그랜드센트럴) | 대지면적 | 80,112.9㎡ (24234.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 39.87㎡ (12.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-09-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 경양로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 동구 경양로 234 (계림동, 그랜드센트럴) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,500만원 | 2억 3,370만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,370만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,500만원 | 2억 3,085만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,085만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,500만원 | 2억 2,800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,500만원 | 2억 2,515만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,515만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.5%입니다.
유찰 횟수가 16회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 351만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,158만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 454만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,111만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 529만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,094만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.5% 하락, 유찰 16회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 16회입니다.
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