2025타경34073
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 [도로명] 경기도 김포시 김포한강11로 328 (운양동,더리버뷰) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.07.28 | 매각물건 | 공부상 소매점으로 기재되어 있으나 현황은 공실임 |
| 토지면적 | 5,015.4㎡ (1517.2평) | 건물면적 | 45.76㎡ (13.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 808,000,000원 | 최저가격 | (12%)95,061,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,506,100원 | 청구금액 | 466,798,258원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.28 | (34%)277,144,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.01 | (24%)194,001,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.15 | (17%)135,801,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (12%)95,061,000원 | 진행 |
물건 사진 (29장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 | 대 (준주거지역) | 5,015.4㎡ (1517.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,657,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 (경기도 김포시 김포한강11로 328 (운양동,더리버뷰)) | 철근콘크리트구조 | 45.76㎡ (13.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 소매점으로 기재되어 있으나 현황은 공실임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,015.4㎡ (1517.2평) 건물: 45.76㎡ (13.8평) | 808,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제1층 제141호로서, 외벽: 외장석재 붙임 마감 등. 내벽: 페인팅 마감 등. 창호: 페어글라스창임. '소매점'으로 이용중임.(현황 '공실') 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 장방형에 가까운 토지로서, '업무시설 및 근린생활시설' 등의 건부지로 이용중임. 본건 북측 및 동측으로 중로의 포장도로가 각각 개설되어 있음. 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m
본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임. 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(김포골드라인 '운양역')과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.
공부상 소매점으로 기재되어 있으나 현황은 공실임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-29 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-29 | 근저당권 | 수OO | 574,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-01-26 | 가압류 | (OOOOOOO | 1,334,602,435원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-12 | 압류 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-06 | 가압류 | 농OO | 250,949,439원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-29 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 소매점으로 기재되어 있으나 현황은 공실임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 | 대지면적 | 5,015.4㎡ (1517.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.76㎡ (13.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김포시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김포시세무서 | 김포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 운양동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 800만원 | 6억 6,256만원 | 82% | 6.2명 | 6억 6,256만원 |
| 최근 3개월 | 8억 800만원 | 6억 5,448만원 | 81% | 5.8명 | 6억 5,448만원 |
| 최근 6개월 | 8억 800만원 | 6억 4,640만원 | 80% | 5.4명 | 6억 4,640만원 |
| 최근 12개월 | 8억 800만원 | 6억 3,832만원 | 79% | 5.1명 | 6억 3,832만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,753만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,657만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,159만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,019만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,167만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,780만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 29장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경33963 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강11로 328 (운양동) | 2026.07.16 | 8억 4,400만원 | 1억 4,200만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경55288 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강11로 328 (운양동) | 2026.09.01 | 8억 3,300만원 | 8,330만원 | 10% | 매각 |
| 2024타경5672 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강11로 328 (운양동) | 2026.09.01 | 7억 1,700만원 | 4,590만원 | 6.4% | 매각 |
| 2024타경44592 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강11로 328 (운양동) | 2026.08.04 | 8억 4,600만원 | 1억 388만원 | 12.3% | 매각 |
| 2025타경33616 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강1로 254 (운양동) | 2026.10.14 | 7억 3,900만원 | 1억 4,300만원 | 19.4% | 매각 |
| 2025타경33319 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강1로 254 (운양동) | 2026.08.25 | 7억 2,800만원 | 1억 3,800만원 | 19% | 매각 |
| 2025타경33319 | 근린상가 | 경기도 김포시 김포한강1로 254 (운양동) | 2026.07.21 | 7억 2,800만원 | 1억 7,541만원 | 24.1% | 매각 |
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