관련물건번호 (1건)

2025타경513206

유찰 2회지분매각

매각기일:2026.10.22 (219호 법정)|담당계:인천지방법원 경매15계 (032-860-1615(구내:1615))|배당종기일:2026.01.12

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소재지	인천광역시 미추홀구 경인남길 236 (주안동, 천세빌라) [도로명] 인천광역시 미추홀구 경인남길 236			경매구분	부동산강제경매
물건종류	다세대	접수/개시결정	-	매각물건	토지·건물 일괄매각
토지면적	272㎡ (82.3평)	건물면적	42㎡ (12.7평)	소유자	홍OO
감정가격	90,000,000원	최저가격	(70%)63,000,000원	채무자	홍OO
입찰보증금	(10%)6,300,000원	청구금액	94,964,218원	채권자	금융기관/신청채권자

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
3회	2026.10.22	(70%)63,000,000원	진행중

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : (주)OOOOOOOO OOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 1,414,000원/㎡ / 사용승인·보존 : 1992-06-26

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	인천광역시 미추홀구 경인남길 236 (주안동, 천세빌라)	대 (제2종일반주거지역)	272㎡ (82.3평)	토지·건물 일괄평가공시지가 1,414,000원/㎡	매각포함
건물 2	인천광역시 미추홀구 경인남길 236 (주안동, 천세빌라) (인천광역시 미추홀구 경인남길 236)	철근콘크리트조 · (공동주택)	42㎡ (12.7평)	토지·건물 일괄평가	매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계			토지: 272㎡ (82.3평) 건물: 42㎡ (12.7평)	90,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 (사용승인일자 : 1992.06.26.) 제2층 제203호로서, 외벽 : 적색벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 등임. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 사다리형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함. 제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2025-10-22|배당요구종기일 : 2026.01.12

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2025.10.22. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 94,964,218원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2025-10-22	강제경매개시결정	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	94,964,218원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

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당사자 내역

채권자	금융기관/신청채권자	채무자	홍OO
소유자	홍OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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단지 정보 — (주안동, 천세빌라)

[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗

단지명	(주안동, 천세빌라)	총 세대수	11세대	동 수	-	건설사	-
총 주차대수	-	세대당 주차	-	난방 방식	개별난방	난방 연료	도시가스
최저/최고층	지상 4층	관리사무소	-	충전시설	완속/급속 충전소 구비	면적 유형	공급/전용 다양
교육시설	인근 초·중·고 도보 통학권			편의/공원	단지 인근 상권 및 근린공원 인접

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	인천광역시 미추홀구 경인남길 236 (주안동, 천세빌라)			대지면적	272㎡ (82.3평)
연면적	42㎡ (12.7평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 15.4%
주용도	공동주택	주구조 / 층수	철근콘크리트조	사용승인일자	1992-06-26

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	미추홀구 관할 등기소 (인천지방법원)	인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과)	032-860-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	중부/인천지방국세청	인천광역시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	미추홀구세무서	미추홀구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	경인남길 행정복지센터(주민센터)	인천광역시 미추홀구 경인남길 236 (주안동, 천세빌라)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	9,000만원	7,380만원	82%	6.2명	7,380만원
최근 3개월	9,000만원	7,290만원	81%	5.8명	7,290만원
최근 6개월	9,000만원	7,200만원	80%	5.4명	7,200만원
최근 12개월	9,000만원	7,110만원	79%	5.1명	7,110만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 73점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

사진 자료 부족확인

연결된 사진 자료가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

6,300만원

예상 대출액: 3,150만원
필요 현금(실투자): 4,019만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

6,804만원

예상 대출액: 4,082만원
필요 현금(실투자): 3,596만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

7,308만원

예상 대출액: 4,750만원
필요 현금(실투자): 3,438만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장확인 필요

사진 0장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 75.46%

최고 106.5% · 최저 38.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경570012	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000	2026.09.10	1억 3,000만원	7,533만원	57.9%	매각
2024타경572254	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 7 (용현동, 효성하이츠밴션)	2026.07.29	6,400만원	2,483만원	38.8%	매각
2024타경31695	다세대·연립	경기도 부천시 소사구 경인로438번길 00013-00000	2026.07.23	1억 4,100만원	9,011만원	63.9%	매각
2025타경8989	다세대·연립	(화곡동, 더숨153)	2026.07.20	2억 4,400만원	1억 365만원	42.5%	매각
2025타경10485	다세대·연립	(화곡동, 파크아리온)	2026.07.20	2억 9,100만원	1억 8,605만원	63.9%	매각
2025타경9219	다세대·연립	(방화동, 다온아르떼)	2026.07.20	2억 9,300만원	1억 5,630만원	53.3%	매각
2025타경9855	다세대·연립	[집합건물 철근콘크리트구조 45.47 ㎡]	2026.07.20	3억 5,000만원	3억 2,330만원	92.4%	진행중