2025타경360
유찰 6회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) [도로명] 전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동,시대아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다) |
| 토지면적 | 48,952㎡ (14808.0평) | 건물면적 | 36.37㎡ (11.0평) | 소유자 | 성OO |
| 감정가격 | 64,000,000원 | 최저가격 | (56%)35,840,000원 | 채무자 | 성OO |
| 입찰보증금 | (10%)3,584,000원 | 청구금액 | 73,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.01.19 | (56%)35,840,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.03.09 | (45%)28,672,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.20 | (100%)64,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (56%)35,840,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 48,952㎡ (14808.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) (전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동,시대아파트)) | 콘크리트조 | 36.37㎡ (11.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 48,952㎡ (14808.0평) 건물: 36.37㎡ (11.0평) | 64,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 중 제102동 제18층 제1807호로서,(사용승인일:1992.11.25) 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 하이새시창호 마감임. 아파트로 이용중임. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음. 본건 토지는 5필 일단의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약 20m내외, 북동측으로 노폭 약 10m내외의 아스팔트포장도로가 소재함. 일련번호(1):자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저 촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역)), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지 역)),중
본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '순천왕운중학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재함. 본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.
1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-04-09 확정: 2021-03-23 배당: - | 보: 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 7,300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-12-01 | 근저당 | 고OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 73,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 성OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 성OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 대지면적 | 48,952㎡ (14808.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36.37㎡ (11.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 비봉2길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,400만원 | 5,248만원 | 82% | 6.2명 | 5,248만원 |
| 최근 3개월 | 6,400만원 | 5,184만원 | 81% | 5.8명 | 5,184만원 |
| 최근 6개월 | 6,400만원 | 5,120만원 | 80% | 5.4명 | 5,120만원 |
| 최근 12개월 | 6,400만원 | 5,056만원 | 79% | 5.1명 | 5,056만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,792만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,631만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,322만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,390만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,702만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,300만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
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