2025타경360
유찰 5회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) [도로명] 전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동,시대아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다) |
| 토지면적 | 48,952㎡ (14808.0평) | 건물면적 | 36.37㎡ (11.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 64,000,000원 | 최저가격 | (56%)35,840,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,400,000원 | 청구금액 | 73,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.03.09 | (45%)28,672,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.20 | (100%)64,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (70%)44,800,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.26 | (56%)35,840,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 48,952㎡ (14808.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 788,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) (전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동,시대아파트)) | 콘크리트조 | 36.37㎡ (11.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 48,952㎡ (14808.0평) 건물: 36.37㎡ (11.0평) | 64,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 중 제102동 제18층 제1807호로서,(사용승인일:1992.11.25) 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 하이새시창호 마감임. 아파트로 이용중임. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음. 본건 토지는 5필 일단의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약 20m내외, 북동측으로 노폭 약 10m내외의 아스팔트포장도로가 소재함. 일련번호(1):자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저 촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역)), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지 역)),중
본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '순천왕운중학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재함. 본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.
1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-04-09 확정: 2021-03-23 배당: - | 보: 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-04-09 확정: 2021-03-23 배당: 2025-05-22 | 보: 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 4,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-11 | 소유권 | 성OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-01 | 근저당권 | 고OO | 19,900,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-05 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하였으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음 2. 특별매각조건 있음(전세사기피해자인 임차인의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 대지면적 | 48,952㎡ (14808.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36.37㎡ (11.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 비봉2길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,400만원 | 5,248만원 | 82% | 6.2명 | 5,248만원 |
| 최근 3개월 | 6,400만원 | 5,184만원 | 81% | 5.8명 | 5,184만원 |
| 최근 6개월 | 6,400만원 | 5,120만원 | 80% | 5.4명 | 5,120만원 |
| 최근 12개월 | 6,400만원 | 5,056만원 | 79% | 5.1명 | 5,056만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,792만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,631만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,322만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,390만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,702만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,300만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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