2025타경3955
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 384 오천제일맨션5차 [도로명] 경상북도 포항시 남구 충무로 51-2 (오천제일맨션5차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 10,335㎡ (3126.3평) | 건물면적 | 59.88㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 46,000,000원 | 최저가격 | (49%)22,540,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,254,000원 | 청구금액 | 50,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)46,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (70%)32,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.29 | (49%)22,540,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (34%)15,778,000원 | 매각 |
물건 사진 (24장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 384 오천제일맨션5차 | 대 | 10,335㎡ (3126.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 384 오천제일맨션5차 (충무로 51-2 (오천제일맨션5차)) | 철근콘크리트조 · 지상6층 | 59.88㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 10,335㎡ (3126.3평) 건물: 59.88㎡ (18.1평) | 46,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페이트 마감 등 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등 - 창호: 샷시 창호 등임. 공동주택(아파트)로 이용중임. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 3필 일단의 부정형의 토지로서 인접지 대비 등고 대체로 평탄한 편이며, 공동주택(아파트) 부지 등으로 이용중임. 본건 단지 서측 및 동측으로 폭 약 6~8 미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 '서문사거리' 북동측 인근에 위치하는 '오천제일맨션5차 제106동 제4층 제401호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통 사정은 대체로 보통시됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 106동401호 | 전입: 2022-04-04 확정: 2022-04-04 배당: 2025-08-01 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-04 확정: 2022-04-04 배당: 2025-08-01 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-04 확정: 2022-04-04 배당: 2025-08-01 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-23 | 소유권 | 블OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-15 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-11-07 | 임차권설정 | 박OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-23 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 384 오천제일맨션5차 | 대지면적 | 10,335㎡ (3126.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.88㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 남구 오천읍 384 오천제일맨션5차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,600만원 | 3,772만원 | 82% | 6.2명 | 3,772만원 |
| 최근 3개월 | 4,600만원 | 3,726만원 | 81% | 5.8명 | 3,726만원 |
| 최근 6개월 | 4,600만원 | 3,680만원 | 80% | 5.4명 | 3,680만원 |
| 최근 12개월 | 4,600만원 | 3,634만원 | 79% | 5.1명 | 3,634만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,127만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,951만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,460만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,800만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,699만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,743만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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