2024타경898
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) [도로명] 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동,나비빌딩) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 감정평가서성 '오픈상가로서 인접호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 경계를 확인할수 있도록 바닥이 구분되어 있고, 점포 위로 상가 호별로 번호표시가 부착되어'로 기재됨 집합건축물대장상 '건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성'으로 기재 |
| 토지면적 | 4,471,016㎡ (1352482.4평) | 건물면적 | 6.1㎡ (1.8평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,020,100,000원 | 최저가격 | (51%)522,291,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)52,229,100원 | 청구금액 | 1,139,666,667원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)1,020,100,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (80%)816,080,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.19 | (51%)522,291,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 대 (일반상업지역) | 4,471,016㎡ (1352482.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 26,460,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) (서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동,나비빌딩)) | 철골철근콘크리트구조 | 6.1㎡ (1.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 감정평가서성 '오픈상가로서 인접호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 경계를 확인할수 있도록 바닥이 구분되어 있고, 점포 위로 상가 호별로 번호표시가 부착되어'로 기재됨 집합건축물대장상 '건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성'으로 기재 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,471,016㎡ (1352482.4평) 건물: 6.1㎡ (1.8평) | 1,020,100,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내 4층 401호외 46개호 상가로서 사용승인일은 2003년12월31일이며 외벽: 복합판넬 및 타일붙임 등 내벽: 몰탈위 페이트, 타일붙임 등 바닥: 아스타일 등 창호: 알루미늄 샤시 창호 등 임. 상가 (판매 및 영업시설)로서 대부분 공실상태이며, 기호11,12,13,24,25,26,,27은 "폰케어존" 관련 시설로 이용중임(후첨 사진 참조) 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 에스컬레이트설비, 옥내소화전 및 화재경비설비 등을 갖추고 있음 사다리형의 토지로서 상업용건물(나비빌딩) 건부지로 이용중임. 서측으로 일방통행
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5,8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며 주위는 대형판매시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대 임 본건 나비빌딩까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 천호역(지하철5호선,8호선)이 소재하고 있어 교통환경은 비교적 양호한 편임. 철골
일괄매각. 감정평가서성 '오픈상가로서 인접호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 경계를 확인할수 있도록 바닥이 구분되어 있고, 점포 위로 상가 호별로 번호표시가 부착되어'로 기재됨 집합건축물대장상 '건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성'으로 기재
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 437호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 414호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 436호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 438호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 439호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 415호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 / 413호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-16 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,139,666,667원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 감정평가서성 '오픈상가로서 인접호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 경계를 확인할수 있도록 바닥이 구분되어 있고, 점포 위로 상가 호별로 번호표시가 부착되어'로 기재됨 집합건축물대장상 '건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성'으로 기재
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 대지면적 | 4,471,016㎡ (1352482.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 6.1㎡ (1.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 천호대로157길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 2,010만원 | 8억 3,648만원 | 82% | 6.2명 | 8억 3,648만원 |
| 최근 3개월 | 10억 2,010만원 | 8억 2,628만원 | 81% | 5.8명 | 8억 2,628만원 |
| 최근 6개월 | 10억 2,010만원 | 8억 1,608만원 | 80% | 5.4명 | 8억 1,608만원 |
| 최근 12개월 | 10억 2,010만원 | 8억 587만원 | 79% | 5.1명 | 8억 587만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 6,114만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,489만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 3,844만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,983만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 9,380만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,671만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경56259 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 2026.10.19 | 2,560만원 | 677만원 | 26.5% | 매각 |
| 2024타경60432 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 20 (천호동) | 2026.11.09 | 17억 2,000만원 | 4억 8,560만원 | 28.2% | 매각 |
| 2024타경51681 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로 1095 (천호동, 현대코아아파트) | 2026.04.20 | 8,400만원 | 1,515만원 | 18% | 매각 |
| 2025타경292 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천중로 21 (천호동) | 2026.07.20 | 3억 200만원 | 2억 1,360만원 | 70.7% | 매각 |
| 2024타경3613 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9 (성내동, 화영하우스7차) | 2026.07.13 | 2억 7,300만원 | 1억 1,182만원 | 41% | 매각 |
| 2024타경62148 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 26 (둔촌동, 라온스토리) | 2026.08.31 | 3억 300만원 | 2억 4,388만원 | 80.5% | 매각 |
| 2023타경55266 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로188길 8 (둔촌동, 토브하우스) | 2026.10.26 | 2억 6,000만원 | 2,500만원 | 9.6% | 매각 |
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