2025타경11734
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 디지털로9길 99 (가산동) [도로명] (가산동, 스타밸리) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본 건 701호, 702호, 703호 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용중인 것으로 파악됨(감정평가서 참조) . 25.4.15.자 감정평가사 사실조회 회신에 의하면 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 함. |
| 토지면적 | 7,930㎡ (2398.8평) | 건물면적 | 176.43㎡ (53.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,085,000,000원 | 최저가격 | (64%)694,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)98,900,000원 | 청구금액 | 597,082,931원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.10.07 | (64%)694,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.06 | (64%)694,400,000원 | 01 |
| 6회 | 2026.11.06 | (47%)506,368,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.11.06 | (51%)555,520,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 디지털로9길 99 (가산동) | 공장용지 (제2종일반주거지역) | 7,930㎡ (2398.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,446,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 디지털로9길 99 (가산동) ((가산동, 스타밸리)) | 철근콘크리트조 | 176.43㎡ (53.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 본 건 701호, 702호, 703호 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용중인 것으로 파악됨(감정평가서 참조) . 25.4.15.자 감정평가사 사실조회 회신에 의하면 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,930㎡ (2398.8평) 건물: 176.43㎡ (53.4평) | 1,085,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상14층 건 내 제7층 제701호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2004.06.28) 외벽 : 석재 붙임 마감 및 페어글라스 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임. 본건 기호 (1) ~ (3)은 기준시점 현재 공부상 아파트형공장으로 이용 중임. 전기설비, 냉난방설비, 위생설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음. 본건은 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 아파트형공장, 지원시설의 건부지로 이용 중임. 본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접
본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.
본 건 701호, 702호, 703호 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용중인 것으로 파악됨(감정평가서 참조) . 25.4.15.자 감정평가사 사실조회 회신에 의하면 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-10-30 | 소유권 | 피OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-01-15 | 가압류 | (OOOOOOO | 488,250,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-17 | 근저당권 | (OOOO | 2,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-08-27 | 강제경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2026-04-08 | 압류 | 금OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본 건 701호, 702호, 703호 3개호는 벽체 구분 없이 일괄 사용중인 것으로 파악됨(감정평가서 참조) . 25.4.15.자 감정평가사 사실조회 회신에 의하면 향후 벽체 복원을 통해 각 호별 식별이 가능할 것으로 판단된다고 함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 디지털로9길 99 (가산동) | 대지면적 | 7,930㎡ (2398.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 176.43㎡ (53.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 디지털로9길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 디지털로9길 99 (가산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 8,500만원 | 8억 8,970만원 | 82% | 6.2명 | 8억 8,970만원 |
| 최근 3개월 | 10억 8,500만원 | 8억 7,885만원 | 81% | 5.8명 | 8억 7,885만원 |
| 최근 6개월 | 10억 8,500만원 | 8억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 8억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 10억 8,500만원 | 8억 5,715만원 | 79% | 5.1명 | 8억 5,715만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 38점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 4,720만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,283만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 4,997만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,623만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 2,357만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,878만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 22건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경496 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 벚꽃로36길 30 (가산동) | 2026.09.03 | 4억원 | 2억 9,000만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경10050 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 벚꽃로56길 182 (가산동) | 2026.07.16 | 1억 2,600만원 | 8,864만원 | 70.4% | 매각 |
| 2025타경429 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 181 (가산동) | 2026.06.02 | 5억 8,600만원 | 3억 1,000만원 | 52.9% | 매각 |
| 2025타경12913 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-5 (가산동) | 2026.08.19 | 2억 4,000만원 | 1억 6,085만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경633 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.08.14 | 1억 900만원 | 7,189만원 | 66% | 매각 |
| 2025타경9345 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.07.07 | 1억 1,500만원 | 1억 455만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경11916 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.09.10 | 1억 4,300만원 | 7,722만원 | 54% | 매각 |
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