2023타경115918
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) [도로명] 서울특별시 강서구 등촌로13자길 00033-00009 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 210.1㎡ (63.6평) | 건물면적 | 27.6㎡ (8.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 234,000,000원 | 최저가격 | (80%)187,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,720,000원 | 청구금액 | 760,771,374원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.11.05 | (80%)187,200,000원 | 01 |
| 12회 | 2026.11.05 | (64%)149,760,000원 | 진행 |
| 12회 | 2026.11.05 | (78%)183,680,000원 | 진행 |
| 12회 | 2026.11.05 | (79%)185,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) | 대 (제2종일반주거지역) | 210.1㎡ (63.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,052,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) (서울특별시 강서구 등촌로13자길 00033-00009) | 철근콘크리트구조 | 27.6㎡ (8.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 210.1㎡ (63.6평) 건물: 27.6㎡ (8.3평) | 234,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감 기호(나),(다) 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감 기호(가)는 디에이씨 제2층 제2
기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는 주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임. 본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호 (나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역) 등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임. 기호(가)
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 전부 | 전입: 2020-12-16 확정: 2020-11-25 배당: - | 보: 2억 800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 203호전부 | 전입: 2020-12-16 확정: 2020-11-25 배당: - | 보: 2억 800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 203호전부 | 전입: 2020-12-16 확정: 2020-11-25 배당: 2023-08-04 | 보: 2억 800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 / 404호 전부 | 전입: 2021-01-15 확정: 2020-12-23 배당: - | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 404호전부 | 전입: 2021-01-15 확정: 2020-12-23 배당: 2023-08-04 | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 있음 | 404호전부 | 전입: 2021-01-15 확정: 2020-12-23 배당: - | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 주거 / 205호 전부 | 전입: 2021-01-21 확정: 2020-12-30 배당: - | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 205호전부 | 전입: 2021-01-21 확정: 2020-12-30 배당: 2023-08-04 | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 205호전부 | 전입: 2021-01-21 확정: 2020-12-30 배당: - | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 22억 1,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-01-28 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-03 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2021-02-04 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-22 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2021-12-24 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-01-17 | 임차권설정 | 김OO | 208,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-16 | 임차권설정 | 유OO | 265,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-03-08 | 임차권설정 | 고OO | 265,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-05-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-08-10 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) | 대지면적 | 210.1㎡ (63.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 27.6㎡ (8.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.1% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 등촌로13자길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,400만원 | 1억 9,188만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,188만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,400만원 | 1억 8,954만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,954만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,400만원 | 1억 8,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,400만원 | 1억 8,486만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,486만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 365만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,130만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,109만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,114만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,639만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 17건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 78장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경148366 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) | 2026.02.05 | 2억 100만원 | 1억 365만원 | 51.6% | 매각 |
| 2024타경144876 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 31 (화곡동, 와이앤비) | 2026.05.07 | 1억 7,000만원 | 9,339만원 | 54.9% | 매각 |
| 2025타경12336 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 98 (화곡동, 비젼빌라) | 2026.08.19 | 2억 2,800만원 | 1억 5,000만원 | 65.8% | 매각 |
| 2025타경12564 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-10 (화곡동, 라움하우징) | 2026.11.11 | 2억 7,300만원 | 1억 8,165만원 | 66.5% | 진행중 |
| 2025타경11370 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-10 (화곡동, 라움하우징) | 2026.06.17 | 2억 7,300만원 | 1억 7,472만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경11303 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-5 (화곡동, 라움하우징) | 2026.05.28 | 3억 2,300만원 | 2억 2,310만원 | 69.1% | 매각 |
| 2025타경395 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-5 (화곡동, 라움하우징) | 2026.05.21 | 2억 7,500만원 | 2억 2,000만원 | 80% | 매각 |
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