2025타경385
유찰 6회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 391-3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.02.13 | 매각물건 | -일괄매각 -본건 목록 1~3 지상의 신축공사가 진행중인 제시외건물 매각 제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로인하여 소유권행사가 제한될 경우의 단가는 176,185,000원) -목록 1 지목 '전', 목록 2,3 지목 '임야'이나 현황 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지상태임. -목록 1 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수, 별지 사실조회회신 참조) -경매 응찰시 건축인허가 유효 및 승계여부 확인요망(별지 사실조회회신 참조) |
| 토지면적 | 1,055㎡ (319.1평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 251,090,000원 | 최저가격 | (26%)65,822,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,855,800원 | 청구금액 | 344,656,310원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.06 | (51%)128,558,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.10 | (41%)102,846,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (33%)82,277,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.26 | (26%)65,822,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 391-3 | 대 | 1,055㎡ (319.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 391-3 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -본건 목록 1~3 지상의 신축공사가 진행중인 제시외건물 매각 제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로인하여 소유권행사가 제한될 경우의 단가는 176,185,000원) -목록 1 지목 '전', 목록 2,3 지목 '임야'이나 현황 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지상태임. -목록 1 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수, 별지 사실조회회신 참조) -경매 응찰시 건축인허가 유효 및 승계여부 확인요망(별지 사실조회회신 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,055㎡ (319.1평) 건물: - | 251,090,000원 | |||
본건은 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 소재 "양덕저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 전원주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지 및 야산 등이 혼재하는 면소재지 주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하고, 북서측 근거리 에 "중부고속도로 삼성하이패스나들목"이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨. 부정형 토지로서 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지 상태임. 3필 일단지로서 본건 서측으로 폭 약 6미터 정도의 단지내 포장도로와 접하고 있음. 기호(1) : 농림지역(2024-09-27), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2024-09-27)<농지법>.임. 기호(2,3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준
-일괄매각 -본건 목록 1~3 지상의 신축공사가 진행중인 제시외건물 매각 제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로인하여 소유권행사가 제한될 경우의 단가는 176,185,000원) -목록 1 지목 '전', 목록 2,3 지목 '임야'이나 현황 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지상태임. -목록 1 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수, 별지 사실조회회신 참조) -경매 응찰시 건축인허가 유효 및 승계여부 확인요망(별지 사실조회회신 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2020-05-22 | 근저당권 | 제OO | 384,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-05-22 | 지상권 | 제OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-06-07 | 근저당권변경 | - | 456,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2023-11-20 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-06 | 가처분 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-12 | 임의경매 | 제OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -본건 목록 1~3 지상의 신축공사가 진행중인 제시외건물 매각 제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로인하여 소유권행사가 제한될 경우의 단가는 176,185,000원) -목록 1 지목 '전', 목록 2,3 지목 '임야'이나 현황 공히 단독주택 신축공사가 진행중인 이행지상태임. -목록 1 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수, 별지 사실조회회신 참조) -경매 응찰시 건축인허가 유효 및 승계여부 확인요망(별지 사실조회회신 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 391-3 | 대지면적 | 1,055㎡ (319.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼성면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 391-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,109만원 | 2억 589만원 | 82% | 6.2명 | 2억 589만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,109만원 | 2억 338만원 | 81% | 5.8명 | 2억 338만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,109만원 | 2억 87만원 | 80% | 5.4명 | 2억 87만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,109만원 | 1억 9,836만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,836만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,291만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,163만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,265만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,721만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,962만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,556만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30475 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 197 | 2026.08.24 | 13억 8,819만원 | 8억원 | 57.6% | 매각 |
| 2025타경30457 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 삼성면 대사리 21-1 | 2026.05.18 | 5,880만원 | 2,500만원 | 42.5% | 매각 |
| 2025타경30744 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 삼성면 대정길11번길 29 | 2026.06.22 | 1,125만원 | 7,500만원 | 666.6% | 매각 |
| 2025타경30195 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 삼성면 대야리 121-2 | 2026.04.27 | 4억 5,035만원 | 2억 4,358만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경48856 | 토지·임야 | 경기도 안성시 일죽면 금일로 124 | 2026.09.29 | 4억 9,116만원 | 1억 7,000만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경30356 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 산50-1 | 2026.05.18 | 2억 3,239만원 | 7,822만원 | 33.7% | 매각 |
| 2025타경51039 | 토지·임야 | 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1 | 2026.08.19 | 1억 4,041만원 | 2,620만원 | 18.7% | 매각 |
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