2025타경3876
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 대전광역시 동구 용운로147번길 93 (용운동) [도로명] 대전광역시 동구 용운로147번길 93 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -지하1층의 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황"헬스장"으로 이용중이며, 지하2층의 등기사항증명서상 용도는 "당구장·노래연습장"이나 일반건축물대장상 "골프연습장·노래연습장"임 |
| 토지면적 | 2,730㎡ (825.8평) | 건물면적 | 517.02㎡ (156.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 6,927,668,480원 | 최저가격 | (49%)3,394,558,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)339,455,800원 | 청구금액 | 1,018,295,122원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.11 | (100%)6,927,668,480원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.15 | (70%)4,849,368,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.20 | (49%)3,394,558,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.24 | (34%)2,376,191,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.11 | (49%)3,394,558,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 동구 용운로147번길 93 (용운동) | 대 (제2종일반주거지역) | 2,730㎡ (825.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 873,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 동구 용운로147번길 93 (용운동) (대전광역시 동구 용운로147번길 93) | 철근콘크리트구조 · (일반음식점) | 517.02㎡ (156.4평) | 일괄평가 (대장연면적 4581.52㎡) | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -지하1층의 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황"헬스장"으로 이용중이며, 지하2층의 등기사항증명서상 용도는 "당구장·노래연습장"이나 일반건축물대장상 "골프연습장·노래연습장"임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,730㎡ (825.8평) 건물: 517.02㎡ (156.4평) | 6,927,668,480원 | |||
철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층으로서, (사용승인일: 19
본건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "대전대학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 상가주택, 다가구주택 및 교육시설 등이 소재하는 지역임. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨. 부정형의 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 남서측으로 로폭 약 15미터, 북서측으로 로폭 약 12미터의 포장도로와 접함. 도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-628)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)). 후면 "지적 및 건물개황도" 참조. 없 음. 임대관계는 미상임.
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -지하1층의 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황"헬스장"으로 이용중이며, 지하2층의 등기사항증명서상 용도는 "당구장·노래연습장"이나 일반건축물대장상 "골프연습장·노래연습장"임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2018-10-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 | 전입: 2019-03-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 214호 | 전입: 2019-08-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 성원 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2019-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 민OO 대항력 없음 | 점포 / 지하2층 1호 | 전입: 2021-11-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 103호 | 전입: 2023-11-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 점포 / 지하 1층 | 전입: 2025-06-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 일부호 | 전입: 2025-06-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-05-28 | 근저당권 | 농OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,018,295,122원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -지하1층의 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황"헬스장"으로 이용중이며, 지하2층의 등기사항증명서상 용도는 "당구장·노래연습장"이나 일반건축물대장상 "골프연습장·노래연습장"임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 동구 용운로147번길 93 (용운동) | 대지면적 | 2,730㎡ (825.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 4,581.52㎡ (1385.9평) | 건축면적 | 574.82㎡ (173.9평) | 건폐율 / 용적률 | 21.1% / 167.8% |
| 주용도 | 일반음식점 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1999-01-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용운로147번길 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 동구 용운로147번길 93 (용운동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 69억 2,766만원 | 56억 8,068만원 | 82% | 6.2명 | 56억 8,068만원 |
| 최근 3개월 | 69억 2,766만원 | 56억 1,141만원 | 81% | 5.8명 | 56억 1,141만원 |
| 최근 6개월 | 69억 2,766만원 | 55억 4,213만원 | 80% | 5.4명 | 55억 4,213만원 |
| 최근 12개월 | 69억 2,766만원 | 54억 7,285만원 | 79% | 5.1명 | 54억 7,285만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 16억 9,727만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 4,261만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 21억 9,967만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 1,477만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 25억 5,949만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 2,950만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경372 | 근린상가 | 대전광역시 동구 수향길 99 (소제동) | 2026.07.02 | 8억 707만원 | 6억 3,169만원 | 78.3% | 매각 |
| 2024타경119309 | 근린상가 | 대전광역시 동구 매봉로 18 지하제54호 | 2026.04.30 | 107만원 | 78만원 | 72.8% | 매각 |
| 2020타경107988 | 근린상가 | 대전광역시 동구 원동 85-46 | 2026.04.21 | 2억 9,545만원 | 1억 1,150만원 | 37.7% | 매각 |
| 2025타경1740 | 근린상가 | 대전광역시 중구 문창동 75-4 | 2026.05.26 | 23억 95만원 | 14억 8,090만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경503023 | 근린상가 | 대전광역시 동구 중동 8-2 | 2026.09.30 | 37억 1,552만원 | 25억 800만원 | 67.5% | 매각 |
| 2025타경503162 | 근린상가 | 대전광역시 중구 대전천서로 447 (은행동) | 2026.10.14 | 9,810만원 | 830만원 | 8.5% | 매각 |
| 2025타경503162 | 근린상가 | 대전광역시 중구 대전천서로 447 (은행동) | 2026.09.09 | 9,180만원 | 1,100만원 | 12% | 매각 |