2025타경102099
유찰 4회2026.11.10 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-206 [도로명] [토지 대 103㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | 2025.10.28 | 매각물건 | 본건까지 차량접근 불가능하며, 주거나지 상태임. 본건 남동측로 폭 2미터 내외의 계단도로에 접함(감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 103㎡ (31.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 89,919,000원 | 최저가격 | (12%)10,578,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,057,800원 | 청구금액 | 9,342,715원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.28 | (34%)30,842,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.01 | (24%)21,589,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (17%)15,112,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (12%)10,578,000원 | 진행 |
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물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-206 | 대 | 103㎡ (31.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-206 ([토지 대 103㎡]) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 본건까지 차량접근 불가능하며, 주거나지 상태임. 본건 남동측로 폭 2미터 내외의 계단도로에 접함(감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 103㎡ (31.2평) 건물: - | 89,919,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
부산광역시 서구 동대신동2가 소재 "부산서여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. 남하향 완경사지대에 조성된 가장형의 토지로서, 주거나지 상태임. 본건 남동측로 폭 2미터 내외의 계단도로에 접함. 제2종일반주거지역(2023-07-12), 고도지구(2025-08-13)(2025-08-13,노면이하,완화) 가축 사육제한구역임. 없 음. 없 음. 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.
[참고사항]
본건까지 차량접근 불가능하며, 주거나지 상태임. 본건 남동측로 폭 2미터 내외의 계단도로에 접함(감정평가서 참조).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2014-03-28|배당요구종기일 : 2026.01.22
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2019-11-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 | 전입: 2019-11-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2020-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 101호 | 전입: 2020-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2014. 3. 28. 근저당권|청구/채권금액 : 9,342,715원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-02-24 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-03-28 | 근저당권 | 구OO | 12,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-03-28 | 지상권 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2015-06-10 | 근저당권 | 구OO | 12,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-04 | 가압류 | 부OO | 63,766,628원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-30 | 임의경매 | 구OO | - | 소멸 | - |
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■
주의사항 및 매각조건
본건까지 차량접근 불가능하며, 주거나지 상태임. 본건 남동측로 폭 2미터 내외의 계단도로에 접함(감정평가서 참조).
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-206 | 대지면적 | 103㎡ (31.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동대신동3가 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 서구 동대신동3가 258-206 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,991만원 | 7,373만원 | 82% | 6.2명 | 7,373만원 |
| 최근 3개월 | 8,991만원 | 7,283만원 | 81% | 5.8명 | 7,283만원 |
| 최근 6개월 | 8,991만원 | 7,193만원 | 80% | 5.4명 | 7,193만원 |
| 최근 12개월 | 8,991만원 | 7,103만원 | 79% | 5.1명 | 7,103만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7,134만원
최저매각가 대비 +839만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.515점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,057만원
- 예상 대출액
- 528만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,340만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,142만원
- 예상 대출액
- 685만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,269만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,227만원
- 예상 대출액
- 797만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,242만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 33.32%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3702 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 구덕로322번길 55 (동대신동3가) | 2026.06.18 | 2억 1,516만원 | 1억 1,981만원 | 55.7% | 매각 |
| 2025타경101441 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 구덕로346번길 5 (동대신동3가) | 2026.05.06 | 16억 451만원 | 11억 5,000만원 | 71.7% | 매각 |
| 2024타경64583 | 토지·임야 | 부산광역시 중구 보수북길 43-6 (보수동1가) | 2026.06.23 | 4,834만원 | 625만원 | 12.9% | 매각 |
| 2024타경107185 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 대티로107번길 44-6 (서대신동2가) | 2026.08.04 | 2,889만원 | 536만원 | 18.6% | 매각 |
| 2024타경66183 | 토지·임야 | 부산광역시 중구 중구로172번길 13 (영주동) | 2026.06.10 | 9억 5,924만원 | 5억 5,000만원 | 57.3% | 매각 |
| 2025타경101082 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 구덕로143번길 15-12 (초장동) | 2026.05.06 | 9,420만원 | 3,875만원 | 41.1% | 매각 |
| 2025타경101718 | 토지·임야 | 부산광역시 사하구 감내1로233번길 17-4 (감천동) | 2026.11.03 | 279만원 | 335만원 | 120% | 매각 |
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